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房地产市场行政规制与政府权力的边界秦前红 　　 　　在2010年房地产市场高歌猛进，老百姓的可支配收入渐趋捉襟见肘的背景下，国务院连续出台了遏制房价过快上涨和调控房地产市场的文件，而新年伊始再度颁布的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》则被冠之以“国八条”的头衔，以其严厉、坚决的措辞迅速占据各大媒体的显要位置。同时，根据“国八条”的要求，地方各级政府也纷纷出台了适用于本地区的调控细则，以呼应和贯彻中央政府的施政目标，其中又以所谓的“京十五条”——《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》——引发了最大的反响和争议。一时间，房价再次成为社会舆论的焦点：政府努力地强调调控政策的必要性，民间则对于房价稳定和作为社会福利的居住保障抱以热切的期望，经济学界则从宏观经济的角度对调控手段的科学性和合理性进行点评。但是，似乎没有人质疑该文件的合宪性和合法性，没有人质疑该文件所赋予各级政府的权力之大是否已经超越了宪法与法律的边界，没有人关注在如此严厉的限制措施下公民基本权利的境遇。大量的讨论和争吵已经陷入“房价是否会下跌”这个狭窄的问题，但是却没有一个有力的声音质疑这些“调控”本身的法律意义。本文认为，无论是“国八条”，还是“京十五条”，这些文件的基本内容都关涉最基本的宪法问题，包括公民的基本权利和政府权力的适当边界。当前房地产市场的政府调控存在重大的宪法缺陷，不符合法治国家和有限政府的基本原则。 　　一、限购令、交易自由和社会主义市场经济 　　“国八条”中的第6条提出了住房限购措施的原则要求，适用于当前房价过高、房价上涨过快的城市。该限购措施主要通过对购房者身份的区分，在购买资格或可购买的房屋数量上进行限制。具体规定是，“原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”这就是所谓“限购令”。“京十五条”则作出了更细致、更严厉的规定，将“国八条”中的一定年限确定为“5年”，即外地人在北京如果没有连续5年的税收记录或社会保险缴纳记录，则根本没有买房的权利。 　　取消了购房者的买房权，同时也就剥夺了房地产开发商的售房权。“国八条”和“京十五条”可谓将政府权力直接伸向了市场经济活动中最基本的交易环节。无论从公民基本权利的立场，还是从宪法所确认的社会主义市场经济体制的立场，这种与房屋交易短兵相接的“调控权”都应当被强烈推定为违宪。政府的目的是提供必要的公共产品和维持必要的公共秩序，而不是恣意限制甚至剥夺公民的基本权利。公民权利是定义政府行为的标准，而不是被政府的标准所定义。我国《宪法》第15条第1款规定“国家实行社会主义市场经济”，同时该条第2款规定“国家加强经济立法，完善宏观调控”。本条规定不仅确立了市场经济在中国宪法中的基本原则地位，而且以制度约束的方式赋予国家一种基本义务，即国家管理经济活动的最基本方式是宏观调控或通过立法供给市场经济所需的基本规则。虽然根据《宪法》第89条第6款之规定，国务院有权“领导和管理经济工作和城镇建设”，但其对经济工作的管理方式仍不得违背上述市场经济的基本原则，不得随意干预公民个人和市场经济组织所从事的微观经济活动。 　　诚然，中国宪法没有直接规定公民“买房的权利”，但是购买房屋是每个人作为市场经济的交易主体当然享有的交易自由，也是公民财产权行使的基本表现方式。这正如戴雪所云，权利乃是宪法的源泉，而非宪法的结果，①更何况中国宪法已经确认，“国家尊重和保障人权”。享有人权，即是享有最基本的生存条件和体面的生活状态，而在自身经济条件允许的情况下去购买一套合适的住房显然就是人权的应有之义。宪法规定的公民住宅权和社会保障权则更含有公民有权自由选择住所和国家应承担相应的保障义务之意。有报道显示，2011年1月份，北京市售出的住房有44.8％都是非本地居民购买。②果真按“京十五条”的要求来执行，则近半数的北京住房购买者都会被挡在售楼部的大门外，于是也很可能被挡在了结婚、落户、子女入学等一系列基本需要之外。 　　从1993年宪法修正案确认建立社会主义市场经济体制以来，我国在迈向市场经济的道路上已经取得了长足的进步。但是，如“国八条”和“京十五条”这样的反市场逻辑的行政管制措施依然是政府处理宏观经济问题时常见的“第一反应”。稳定房价、抑制投机和防止泡沫经济毫无疑问是值得追求的“政府目标”，但是市场经济的基本原则和核心价值同样必须为宪法所捍卫。在市场经济和经济行政管制间，其实存在着极为重要、但是却常常不为当下中国所认识到