义乌市物业管理项目经理（主任）备案考核管理细则.doc

义乌市物业管理项目经理（主任）备案考核管理细则 第一条 为加强对物业管理项目经理（主任）（以下简称项目经理）的管理，提升项目经理的管理服务水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等相关法规的规定，制定本细则。 第二条 本办法适用于取得项目经理上岗证书，被物业服务企业委派到物业项目的专业服务管理人员，以下统称为项目经理。 第三条 市物业管理行业协会负责组织全市范围内项目经理的学习、培训、考核及证书发放，培训、考核情况报市房地产管理处备案。 第四条 市房地产管理处应建立项目经理考核档案，将项目经理的日常工作和管理服务实绩在考核档案中予以记录。 项目经理的考核成绩作为企业及从业人员信用档案的组成部分。 第五条 物业服务企业应向受委托管理服务的物业管理项目委派项目经理。 一个项目经理所管理的物业项目数量一般不得超过两个。 第六条 项目经理应执证上岗，参加每年组织的继续教育培训，并参加继续教育考试，凡考试不合格者，该项目经理不得备案，不得被企业聘任为项目经理。 第七条 项目经理只能受聘于一个具有物业服务资质的企业。物业服务企业应在委派项目经理后的15个工作日内，向市房地产管理处提交下列项目经理执业备案材料：执业资格证书复印件；项目经理委派（任命）书复印件。 物业管理项目实行经理责任制。项目经理对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规及物业服务合同的约定，以及物业服务企业的授权实施管理和服务的责任。 第八条 物业服务企业应赋予项目经理下列主要职责： （一）依照物业服务合同的约定，组织人员做好物业管理区域内楼宇管理、日常维修、清扫保洁、绿化养护、门卫保安、卫生消毒、车辆管理、依法制止违规装修和违章搭建等具体管理服务工作； （二）制订物业管理区域管理服务的详细计划和方案，保障物业使用的方便、安全，保持物业及其设施完好、环境优美、公共秩序良好； （三）制定物业管理区域内部管理制定，规范物业管理服务人员的行为，及时处理物业管理服务人员的违规行为； （四）向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核； （五）定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议，改进和完善管理服务； （六）对物业管理区域内的违法行为或违反业主公约的行为，应立即依法劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告； （七）对业主之间、使用人之间及业主与使用人之间在物业使用中发生的争议进行协调； （八）物业服务企业赋予项目经理的其他职责。 第九条 项目经理应当认真履行职责所赋予的权利和义务。 第十条 项目经理离开原单位或离岗不再从事物业管理工作，必须在离岗后10日内书面报告市房地产管理处。 第十一条 市房地产管理处应结合日常监督检查及业主反映的情况，对项目经理进行备案考核。备案考核实行日常管理和定期检查相结合的方式。 第十二条 备案考核采取计分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的内容和程度，对物业项目经理进行扣分或加分，计分类型分为8分、5分、3分、2分、1分五种形式。一个记分周期为一个年度。 第十三条 一个年度累计扣分值未满20分的项目经理，年度内的记分值予以消除，不转入下一个记分周期；累计分值满20分的项目经理，注销其资格证书或对其在本市以外取得的资格证书不予备案，本人和所管理的项目不得参加争先创优的评比；物业服务企业的项目经理扣分值到20分，该企业不得参加本年度市级先进物业管理单位的评比，聘用该项目经理的物业企业扣信用分2分。 第十四条 物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理扣除8分并予以记录： （一）被物价部门认定乱收费或者收费不规范的，又不整改的； （二）擅自搭建，占用绿地，改变公共设施用途的； （三）对业主使用人的投诉置之不理的，经查证属实又不服从行政主管部门指导、监督的； （四）因管理失职，造成重大事故的； （五）在物业服务合同范围内，因物业企业过错，经查属实被业主、使用人投诉在4次以上或对同一事项重复投诉3次以上，影响重大的； （六）在物业服务合同范围内，被新闻媒体负面报道2次以上，影响重大的； （七）在合同约定期限内单方面退出物业管理区域服务的； （八）消防、电梯、压力容器等未按规定实施维保、存在重大安全隐患不及时处理的； （九）对明知会危及小区公共安全不及时整改的或整改不到位的其他情形。 （十）应当扣除8分的其他情形。 第十五条 物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理扣除5分并予以记录： （一）违反规定或约定乱收费的； （二）收取物业管理服务费或特约服务费不出具收费凭证的； （三）未按规定或约定公布物业服务费收费标准、服务内容和维修资金的收支账目或其他按结算收支账目的； （四）电梯未按规定通过年检，安全、呼叫报警装置失效或者其他原因导致电梯无法正常运转的