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从供给侧促进湖南房地产健康发展的政策建议.pdfVIP

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从供给侧促进湖南房地产健康发展的政策建议.pdf

从供给侧促进湖南房地产健康发展的政策建议 从供给侧促进湖南房地产 健康发展的政策建议   湖南省人民政府发展研究中心课题组∗ 2016年以来, 全国房地产市场又经历了一波 “过山车” 行情, 近期, 北 上广深等一线城市呈现过热倾向, 相关政策从 “去库存” 转变为收紧。 湖南 省一些市州, 特别是长沙的房地产也出现了翻转行情。 课题组认为, 推进房地 产的供给侧结构性改革不能只被理解为 “去库存”, “去库存” 是应急之策, 从长远来看, 还要进一步围绕 “消费升级” 加快产业结构调整, 着力实施 “新住宅40” 战略。 一 从供给侧来看,警惕总量过剩的同时   更要关注三大结构性过剩问题 湖南房地产供给过剩问题到2016年一季度得到极大缓解。 据省住建厅介绍, 2015年年底, 湖南省达到销售条件可售新建商品房待售面积达109亿平方米, 库存去化周期达到20个月。 但到2016年一季度商品房销售面积、 销售额分别增 长245%、308%,3月末湖南商品房待销售面积同比增长103%, 增速创2011 年以来新低,“去库存” 压力极大缓解。 其中, 三大结构性过剩更值得关注。 一 是区域结构上的相对过剩。 一方面, 湖南省各市州冷热不均, 长沙、 株洲、 岳阳 等地需求相对旺盛,其中,2015年长沙房产销量是 “十二五” 期间最高的一年, 2016年一季度也呈现出量价齐升的良好局面; 湘潭、 益阳等三四线城市需求不 足, 库存去化周期达到30个月以上。 另一方面, 县城 “去库存” 压力远高于中 ∗ 课题组负责人: 梁志峰、 唐宇文; 课题组成员: 禹向群、 左宏、 言彦; 执笔: 左宏。 079 新愿景 新战略 新湖南 心城市, 部分县城是风险集中点, 例如湘西保靖去化周期达到了145个月。 二是 品质结构上的相对过剩。 低品质房产供给过剩与高品质房产供给不足并存。 从长 沙调研来看, 金茂梅溪湖、 保利西海岸和渔人码头等项目因品质较好、 配套齐 全, 销售形势较好, 库存去化周期分别为81、64、82个月; 但夏威夷碧水春 天等项目因配套不完善, 销售困难, 去化周期超过43个月。 三是产品结构上的 相对过剩。 非住宅地产过剩远高于住宅地产。 以长沙为例, 据2015年1~8月数 据, 市内五区的非住宅地产待售面积占总库存的37%左右, 去化周期高达35个 月,远高于住宅类10多个月的去化周期。 综上所述, 长沙等中心城市以及高品 质的楼盘 “去库存” 压力不大; 部分偏远市县及低品质、 配套不完善的楼盘, 非住宅地产是 “去库存” 重灾区。 二 从需求侧来看,人口结构老龄化严重   影响房地产需求释放 课题组测算, 预计到2021年湖南省户籍人口总数达到峰值———7181 万人 ① 左右, 之后就呈现下降趋势, 到2060年降到5863 万人左右 。 根据湖南 “十 三五” 规划目标, 到2020 年户籍人口城市化率将从2015 年的281%增长到 40%, 由此推算湖南省户籍人口数将增长877万人左右, 按照人均居住面积 ② 41平方米测算 ,2016~2020年, 湖南省住宅需求面积为36亿平方米左右。 据湖南省住建厅数据, 截至2015年年底, 可售新建商品房待售面积达109亿 平方米和已拿地未开工的待建商品房规模19亿平方米, 目前的房地产供给合 计299亿平方米, 这意味着, “十三五” 期间除消化现有库存之外, 新增需 求空间不大。 若以常住人口数来测算, 湖南是人口净流出省份, 常住人口比户 ① 具体测算参见湖南省政府发展研究中心2015年对策

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