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土地市场结构及房地产价格摘要：在中央出台多项房地产调控政策的情况下房价仍然居高不下，原因有多个方面。文章首先把房地产调控政策分成两个大类：需求侧政策和供给侧政策。然后从中国特殊的土地市场结构出发，分析了地方政府土地管理中心的双面垄断、土地管理中心和房地产商的双重垄断，再加上土地拍卖的市场特征。基本结论是特殊的土地市场结构四次垫高了土地价格，从而影响房价过高；需求侧调控政策的作用有限且是暂时性的，起作用的应是供给侧政策。要从根本上降低过高的房价，必须改革土地集中供应体制。 关键词：双面垄断；双重垄断；拍卖；供给侧政策 一、引言 中央政府下定决心抑制过高房价，连续出台多项调控措施，其中包括：2010年01月10日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）；2010年4月17日发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）；2010年9月29日国家出台巩固楼市调控成果措施（国五条）；2011年1月26日国务院会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作（国八条）。一系列调控措施紧锣密鼓地出台，全国大部分城市的房价仍然是只升不降。究其原因，过高的土地价格是造成房价居高不下的重要因素之一。根据国家统计局网站数据我们可以得知，虽然土地出让金存在起伏，但总体呈上升趋势。2010年全国120城市土地出让金总额为18814.4亿元，同比增加50%。与此同时，根据中国指数研究院的数据显示，2010年住宅用地单价“地王”楼面地价为52783元/平方米，超过2009年的32484元/平方米，刷新了中国土地市场单价记录。2010年住宅用地楼面地价前十的地块平均楼面地价为33830元/平方米，远高于2009年26365元/平方米。本文从分析中国特殊的土地市场结构入手，逻辑一致地给出结论：特殊的土地供给结构是造成土地价格不断攀升，地王频出的重要原因。 二、中国土地市场结构分析 在中国，由于地方政府专营农村土地的购买和向房地产商的供给，形成了一个双面垄断的格局。房地产市场虽然是一个垄断竞争市场，但由于房屋和土地作为商品具有极大的差异性，稀缺性、不可移动性、可储存性等特性，在局部地域和一定时段内又可以形成垄断市场，购买者选择余地很小。因此，最终购房者面临了土地和住房两重垄断。同样由于土地的特性，地方政府的土地管理中心控制土地供应数量和频率，从而可以在一定地域和一定时段内造成土地供给的孤品效应，向开发商采取拍卖的方式供应土地。这样，双面垄断、双重垄断和土地拍卖导致土地价格被四次垫高进而导致房价居高不下。下文是对以上三个因素的逻辑分析。 （一）双面垄断 双面垄断是指在中国只有地方政府才具有向农民买土地的权利，在这个市场上形成了买方垄断；与此同时，房地产商只能向地方政府购买土地，在这个市场上形成了卖方垄断。所以地方政府的土地管理中心具有双面垄断性。如图3所示，如果土地买卖市场只存在农民和房地产商，而地方政府的土地管理中心没有参与，则农民的土地供给函数为P1=P1（Q），房地产商的土地需求函数为P2=P2（Q），房地产市场的均衡土地供给量为Q2，均衡价格为P3。但在实际市场交易中，地方政府的土地管理中心参与了土地买卖，它的收入函数为R=P2（Q）*Q-P1（Q）*Q。在市场经济活动中，地方政府的土地管理中心也是理性参与人，它追求的是自身利润最大化，需要对地方政府的土地管理中心的收入函数进行求导即当满足收入函数的一阶导数R′=P2′（Q）*Q+P2（Q）-〔P1′（Q）*Q+P1（Q）〕=0时，地方政府的土地管理中心的利润最大化。由于地方政府的土地管理中心的边际收入MR=P2′（Q）*Q+P2（Q），边际成本MC=P1′（Q）*Q+P1（Q），它按理会选择在MR=MC点以价格P2出售数量为Q1的土地。在实践中，地方政府的土地管理中心因为其具有双面垄断性导致它会进一步追求更大的利润。地方政府的土地管理中心根据农民土地的供给函数会以价格P4从农民手中收购数量为Q1的土地，根据房地产商的土地需求函数以价格P1卖给房地产商。在这过程中，地方政府的土地管理中心以低于市场均衡价格的价格从农民手中收购土地相当于第一次垫高土地价格，而以高于市场均衡价格的价格卖给房地产商土地相当于第二次垫高土地价格。 （二）双重垄断 双重垄断是指在中国消费者在买房时不仅面对房地产商对房屋市场的垄断，还要面对地方政府的土地管理中心的对土地市场的垄断。为了简化问题，假设房地产商的边际成本MC1不变且为0，在完全竞争市场下房屋的均衡销售量为Q1（当房地产商的边际成本不为0时也可用此方法分析，结论相同）。如图4所示，房地产商因为房屋具有极大的差异性、稀缺性、不可移动性、可储存性等特殊性，在面对消费者时可以看作是垄断厂商，