中期业绩表现平平业绩表现平平.PDF

建業地產建業地產 （832（832..HK ）） 建業地產建業地產 （（832832.. ）） 年中期年中期業績業績表現平平表現平平 Phillip Securities (Hong Kong) 年年中期中期業績業績表現平平表現平平 Bloomberg ││ Reuters ││ POEMS ││ ││ Phillip Securities Research 832832.HK │832│832.HK │832│832.HK 832832 ││832832 ││832832 行業行業：：內地房地產內地房地產 28 Aug, 2013 行業行業：：內地房地產內地房地產 年報年報分析分析 年報年報分分析析 評級：買入 收市價：2.34 目標價：3.00 投資概述投資概述 投資概述投資概述 2013 年上半年 ，建業地產的營業收入和淨利潤同比增長 0.8%和 7.5%至人民 30.5 億和 3.57 億元 。期內，建業地產的 銷售入賬額與同期持平 ，由 2012 年上半年 30.15 億元增至 2013 年同期 30.17 億元，租金收入和酒店經營的收入各為 0.11 億元和 0.22 億元 。 由於平均銷售價格上升，上半年毛利率達 36.3%，較 2012 年同期上升 0.5 個百分點 。此外，由於提前贖回優先票據以及 利息開支增加，融資成本同比增加 280%至人民 4.4 億。上半 年的淨利潤率達 13.1%，較 2012 年同期增加 1.6%，主要由於 土地所得稅減少所致 。 建業地產在 2013 年前 7 個月共實現物業銷售額 70 億元， 同比增加 18%，占到全年銷售目標 126 億的 55.5% 。，處於內 房股居中水準 。下半年建業地產推盤面積將達 124 萬平方米， 新專案共計 24 個。按照 50% 的銷售去化率，下半年將至少完 成 60 萬平方米的銷售面積，新推專案銷售額將超過 35 億。因 此，全年 126 億的銷售目標的完成是能夠預期的 。 整體而言 ，建業地產的銷售表現平平，缺少亮點。公司總 體的銷售策略仍然是以鄭州為核心 ，深耕開封、新鄉、焦作、 駐馬店等三線城市 ，並逐步向各地級市延伸。我們認為這是個 務實的發展策略 ，符合河南省的市場情況。但這一策略的區域 深入程度沒有達到我們的預期 ，三線城市的新開專案數量仍需 要有顯著增加 。上半年，建業地產的銷售增速為 18%，而河南 省的商品房銷售增速則達到 50.1%，建業的步伐明顯慢於河南 市場的增長 。建業要達到在河南省兩位數的市場份額，仍需要 更靚麗的銷售增長數據 。 上半年 ，建業地產借助有利的融資環境積極調整了債務結 構。截至 6 月末 ，公司的債務總計 81.7 億，較去年末上升 24% 。公司的現金增加 32%至 52.2 億，淨債務略增至 29.5 億，淨債務權益比率達 49.6% ，較去年末上升 4.9 個百分點 。 截止至 6 月底，建業地產的土地儲備已超過 1700 萬平方 米，平均土地成本為 717 元/平方米 。從全年 47 億拿地預算來 看，上半年已使用 23 億元，下半年還有 24 億的拿地預算 。 根據我們測算，建業地産的每股 NAV 爲 6.2 港元 。綜合考 慮 NAV 估值以及公司的未來增長速度和估值水準 ，將公司 12 個月目標價下調爲 3 港元 ，相當於 5.5 倍的 2013 年和 3.8 倍 2014 年預期市盈率 。我們給予建業地産“買入”評級 。 研究員 陳耕