重点村城市化遭遇融资困局.docVIP

重点村城市化遭遇融资困局《土地融资限令》的推出，让银行狂奔的城市化信贷戛然而止。而对于这一突然到来的变故，作为土地一级开发主导者的各级政。府显然并未做好充分准备。 “坦率地讲，对于如何筹集到8个市级重点村拆建的启动资金，我们几乎没什么办法。”担任协调督促丰台区8个重点村城市化建设的丰台区绿化隔离地区建设指挥部办公室主任申燕民向记者直言。中国银监会4月30日的一纸《土地融资限令》新政，要求银行发放土地贷款时必须以在建工程进行抵押，取消原来的土地抵押，这让曾寄望于银行融资的丰台区重点村建设瞬间发生了逆转。 一个戏剧性的变化是，新政之前曾有数家银行追着申燕民要提供信贷支持，现在却仅有北京农商行表示可以用新农村建设的名义提供最多不超过10亿元的贷款，且这笔贷款还需农商行总行批准，能否获批也不得而知。 “对于丰台区而言，落实《城南行动计划》、建设丽泽金融商务区等都有着大量的投资需求，区级财政难以拿出用于重点村建设的启动资金，如果银行这条最主要的融资渠道再出现问题，意味着重点村的拆迁将无法启动，这也极有可能导致丰台区重点村的城市化推进出现停滞。”眼下的尴尬已让申燕民倍感无奈。 其实丰台区重点村建设面临的资金困局，是全市重点村城市化建设工作的一个缩影。 在过去的2009年，4万亿经济刺激计划之下银行信贷井喷，中国城市化得以高歌猛进，地方政府根本不用拿出多少真金白银，便可轻松获得大量的银行信贷支持，如去年土地储备贷款达到880亿元的北京朝阳区，区政府也只为融资平台注入了不足5亿元的资本金。 《土地融资限令》的推出，让银行狂奔的城市化信贷戛然而止。而对于这一突然到来的变故，作为土地一级开发主导者的各级政府显然并未做好充分准备。 据了解，按照北京市“今年拆完，明年建完”的城乡结合部重点村工作计划，市政府将在两年时间内完成50个市级重点村的土地储备，为今后的新兴产业布局预留出一定的发展空间，而50个重点村的拆除工程量也因此达到创纪录的近3000万平方米，远超2009年全市近2000万平方米的拆除工程量。 巨大拆建工程量更是产生出巨量的投资需求，据常务副市长吉林日前透露，北京城乡结合部50个重点村建设将需投资2300亿元。 而相对于较为确定的巨量资金需求，资金来源除部分源于地方财政支持外，以土地储备为主的银行信贷资金依然占据主导地位，对于除此之外的资金来源，记者在采访中得到的却是几乎高度默契的回答，“正在研究之中，目前还没有找到更好办法。”这也在某种程度上传递出各方在信贷收紧之下束手无策的窘境。 一边是银行信贷缰绳收紧，一边却是政府踊跃推出的土地储备大战。很显然，当下的50个市级重点村，正徘徊于急进与缺钱的十字路口。土地储备贷款作为政府倚重的融资平台，其能力受限将会对重点村的城市化产生怎样的影响?重点村建设又如何进一步融资?在官方对融资方案隐晦不提和为寻求资金平衡而设定的50个村“一村一策”建设实施方案反复论证难产的情况下，一切都充满变数。 断裂的资金链 事实上，不同区县推进重点村建设所面临的融资危机在资金需求类别上并不完全相同，大致可分为缺乏启动资金和中途建设资金来源不足等两种类型。 类似丰台区还未启动重点村拆迁的区县，由于当前银行对待土地储备贷款“宁可错杀一千，不可放过一个”的态势，资金链在重点村建设开始之初便骤然断裂，筹集到启动资金便成了政府的当务之急。 启动资金到底占到重点村总体投资的多大比例?丰台区花乡副乡长彭松涛为记者做了一个测算：此次50个重点村之一的花乡白盆窑村，现有村民4600名，宅基地30万平米，按目前的拆迁价格拆1平米至少需要l万元，仅此一项需要30亿，依据市政府“边拆迁边建设回迁安置房”的重点村建设要求，以现有村民回迁房人均50平米计算，需要建设23万平米回迁楼，以建安成本3500-4000元／平米计算，需要7-8亿元，即便是拆迁房建设循环启动，仍需资金4-5亿元，而在拆迁的同时还要解决部分村民转居民的社会养老问题，这一项也需要几亿元资金。 “经过总体测算，白盆窑村全部完成城市化建设需要80亿元资金，而先期启动资金就需45亿元左右，接近总体资金需求的60％。”彭松涛说。 这与市城乡结合部建设领导小组办公室(下称市城乡办)的测算基本一致。据一份市城乡办的内部资料显示，在总共2300亿元的建设资金需求中，先期启动需要的拆建费用占62％，约1400亿元。 虽然测算得出1400亿元的数据，但大兴区发改委副主任宋世明坦言，实际需求其实并没有如此之巨。“其实在50个重点村名单确定之前，已经有部分村子完成了拆迁，比如大兴区8个重点村的拆迁工作。基本上都已于2009年年底之前完成，所需的大部分启动资金也多在信贷宽松的2009年从银行获得。