防范北京房地产市场外资风险.docVIP

防范北京房地产市场外资风险大量外资造成房地产高热不止 目前，我国房地产需求非常旺盛,房价仍然有上涨趋势。只要房价涨,这些房地产商的利润就会源源不断地增加。此外，人民币升值也是外资进入房地产行业重要因素之一。由于我国实行了比较严格的外汇管理制度，因此一些“热钱”流入中国将会显得非常困难，然而通过投资房地产就在一定程度上能够避免这些管制。外资大量涌入国内房地产市场，将对国内房地产市场及经济产生多方面不利影响。 推动房价上涨，使中央政府调控房价的意图更难实现。大量外资进入国内的房地产市场抬高中国的房价，一方面会激励政府在极短的时间内挥霍既定的土地，损害下一代国人的利益；另一方面会诱导国内大量的企业也涌入房地产市场，继续推高房价。事实表明，国内不少地方的房价，先是外资进入，然后是外地资金进入，最后和本地资金一起对土地价格、房价进行炒作。而房价的快速飚升，不仅会把绝大多数当地居民排除在房地产市场之外，严重损害国内居民的住房福利水平，还容易使房地产市场的泡沫膨胀。泡沫总有破灭的一天。当外资在中国房地产市场获得了暴利而撤出中国市场的时候，房地产泡沫破灭的恶果就要国内广大民众来承担了。 产生对内资的挤出效应。随着经济的持续快速发展，我国目前实际上已经出现了局部的资本过剩，实物领域中的有利投资机会已不充足，局部地区的资本过剩明显存在。近年来我国金融市场存在的长期低利率、信贷资金大规模存贷差、银行对房贷的高积极性等现象都表明了这一点。在这种情况下，外资直接投资的过度流入很容易形成对内资的大规模挤出，影响国内资本的合理流向，使内资在缺乏有利的实业投资机会的情况下流向虚拟市场，不利于经济的发展。 影响货币政策的有效性，干扰宏观调控。流动性过剩、银行信贷增长过快以及人民币升值压力过大是目前国内金融市场所面临的主要问题。外资大量流入中国的房地产市场，央行将不得不用更多的基础货币来冲销大量的外币流入，从而使货币的流动性进一步过剩。同时，大量的外资流入也使中国的外汇储备增长速度加快，人民币升值压力加大。在金融项目没有完全开放的情况下，让外资大量进入不仅会加大人民币升值的压力，也影响宏观经济的稳定。 为了防范外资大量流入国内房地产市场带来的金融风险，政府已陆续出台了一系列措施。2006年政府出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》的171号文件，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产作了严格的规定。2007年3月，商务部出台25号文件，重申了严格限制外资投资房地产的精神。最近，国家外管局又下发了“130号文件”，对外资投资国内房地产的企业将一律不予办理外债登记和外债结汇批准手续。这些措施使外资投资国内房地产步伐有所放缓，但国家统计局的数据显示，2007年一季度外资投资国内房地产仍然同比增长了68.7%。 外资进入北京房地产势头汹涌 2002年中国取消了外销房和内销房的区别，放开了外资对房地产投资的限制，使外资进入中国房地产市场的脚步日益加快。2006年一季度，外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，其中北京和上海集中吸引了九成以上房地产外资。仅德意志银行在京就买下美林香槟小镇174套别墅，交易金额接近4亿元。 随着境外投资机构对中国房地产市场的介入越来越深，度过一阵物业收购热潮之后，更多的境外机构将注意力转移到开发领域。北京市政府从2002年以来，便逐步放宽了对地产外资进入北京市场的限制。目前外资开发商除了不能开发一级土地以外，在项目开发上，他们与本土开发商的待遇是相同的。2003年，外资投资于北京房地产业的项目就将近20个，总建筑面积达500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元人民币，投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等。2004年以后境外机构加快了进入了北京房地产市场的步伐。如2007年3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金联合参与了北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标。 根据北京市统计局和国家统计局北京调查总队的最新统计，截至2006年12月底，北京市共有外资房地产开发企业344家，比上年同期增加34家，增长9.9%；房地产开发项目共计254个。2006年，外资房地产开发企业完成投资为266.7亿元，占北京市房地产开发投资的15.5%。2006年，外资在北京投资的房地产开发企业主营业务收入323.3亿元，占16.1%；这些外资开发商实现的利润总额占北京市房地产行业利润总额的33.3%，金额达49.9亿元；应交所得税69.9亿元，占26.6%。外资房地产开发企业建设的商品房施工面积达到1561.1万平方米，占北京全部商品房施工面积的14.9%。其中，商品住宅769.8万平方米、办公楼326.9万平方米、商业服务业等经营性用房252.7万