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中国房地产业新融资渠道探索近年来，房地产的证券化成为一种趋势。房地产证券化分成两种方式一是房地产抵押贷款的证券化，其投资者获得的是房地产资产的债枧二是房地产投资权益的证券化，即把对房地产的直接物权转变成持有证券性质的权益凭证，其投资标的物是具体的房地产资产，这种房地产权益证券化形式的主要代表就是以在美国起源并得到迅速发展的房地产投资信托基金。 近年来中国也开始了对房地产投资信托基金的研究。虽然目前中国尚未引入房地产投资信托基金这种金融工具，但比较普遍的观点是：房地产投资信托基金是由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证，向社会大众和投资机构募集资金，之后将募集资金交由托管银行托管，并委托专业房地产管理公司投资于房地产项目，所获净利润(扣除管理费和买卖佣金等)由受益凭证持有人分享的一种投资模式。房地产信托投资收益凭证可以通过证券公司上市及流通。作为有价证券与房地产资产有机结合的产物，房地产投资信托基金有其创新之处。 房地产投资信托基金将房地产的风险从企业信用风险中分离出来，将风险集合起来提供给需要这些风险暴露的投资者们，因而提高了金融产品的绩效、降低了金融产品的成本。 房地产投资信托基金从本质上届于信托，因此它有着信托的功能机制和价值取向。首先，一旦设定信托，作为信托财产的房地产证券便具有了独立性，不同于委托人、受托人及受益人三方任何一方的自有财产且不受该三方中任何一方债权人的追及，有效地保障了房地产证券的安全，且由具有专业知识的投资理财专家来经营管理房地产证券，最大限度实现其保值和增值的目的。其次信托使受益人处于只享有利益而免去责任的优越地位，对信托财产享有优先于委托人或受益人的债权人的权利，且在信托财产旁落他人之手时，受益人有权向受让人请求返还财产。 房地产投资信托基金作为投资产品对投资者具有其他投资产品所不具有的独特优势：第一，由于房地产投资信托基金的长期收益由其所投资的房地产价值决定，因此它的收益与其他金融资产的相关度较低。投资者在资产组合决策中，会考虑其相对较低的波动性和在通胀时期所具有的保值功能。这是房地产投资信托基金成为投资对象的一个重要因素；第二，房地产投资信托基金按规定必须将90％的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；第三，由于房地产投资信托基金将投资者的资金集合起来投资于房地产，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产的投资；第四，由于房地产投资信托基金股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的的房地产投资相比，具有相当高的流动性；第五，上市交易的房地产投资信托基金较房地产业的直接投资，其信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。 在中国，发展房地产业需要数额巨大的资金，现有的以银行为主的融资渠道不仅不能满足需要，并且还可能酝酿出巨大的金融风险，因此拓宽房地产业的融资渠道，发展房地产信托基金是一项重要的措施，对于促进中国房地产业的长期、健康发展具有深远的意义。 1