试论建筑物所有权的区分问题.docVIP

试论建筑物所有权的区分问题[摘要]建筑物区分所有是人类由土地法向空间法转变过程中的一种独立的所有权类型，是各区分所有人对建筑物所享有的转有权、共用部分持份权、成员权的总称。对于区分所有建筑物的管理包括了对队伍的管理和对人的管理，但前提是必须具有管理团体和管理规约 [关键词]建筑物　专有权　持份权　成员权 在现代社会，随着工商业经济迅猛发展和城市化的进程，出现城市土地面积的有限性和城市居民所需建筑面积的无限增加的两难局面。为了解决这个问题，我国推行了住宅商品化制度，从而出现了城镇居民购买多层和高层建筑物之一单元的情形。而建筑物区分所有制度，便是在这种境况下出现的由平面向空间法发展过程中的尤为突显的一种制度，它是一种独立的所有权类型 建筑物区分所有的概念 建筑物区分所有，各国各地区的学者对于它的概念的看法，有三种观点最具代表性，分别为最广义的概念、最狭义的概念和较为广义的概念。最广义的认为建筑物区分所有权指多个区分所有权人共同拥有一栋建筑物时，各区分所有人对建筑物专有部分所享有的专有所有权、对于建筑物共用部分所享有的共有部分持份权，以及因区分所有人之间共同关系所生的成员权的总称；最狭义的认为区分所有制权是指区分建筑物专有部分所单独构成的所有权；较为广义的认为区分所有权是由专有权与共同持份权组合的所有权 上述第一种观点将专有所有、共同持份权和成员权视为不可分割的一体，这更有利于解决公寓大厦住户之间的纠纷和利益的维护。第二种观点强调的区分所有不包括共有部分或认定其是共同所有的一种特殊形态，其特征正好突出其缺点所在：认为区分所有权仅指专有所有权，其后果是忽略和无视共用持份权的现实，从利益衡量和价值判断方面来解释，将建筑物区分所有权解释为专有所有权，对各区分所有者显然不利。如果区分所有者仅享有专有所有权，那么他就无权使用建筑物的共用部分，无权参与建筑物之维护和修缮等活动。由于区分所有建筑物住那部分与共有部分的不可分割性，无权使用公共用部分，必然导致无法使用专有部分。而区分所有权人无权参与区分所有建筑物之维护、修缮等管理活动，则必然有区分所有人以外的人或组织管理，这样显然不如有区分所有人自己结成管理团体，以自己的意思进行管理，更能维护自身的利益。对于第三种观点，我国现行立法存在的“城市异产毗邻房屋”即指此种形态的区分所有权。该观点的特点在于排斥区分所有权成员权、专有权和共有权的并存。在该观点中，认为成员权是种资格权，只伴随专有权和共有权而生成，不具有共生和并存的现实与可行性。在立法的技术上，可经由合同法得到解决，其法律效力导致区分所有关系的复杂和繁琐。但是，忽略了成员权的认同对于专有权和共有权的稳定和明晰。另外，同一栋建筑物上的各区分所有人，由于各自的实际情况和意见的不同，使得要统一各居住者的意见颇为困难，在此情况下，就有必要使各区分所有人结成管理团体组织，形成意见机关，寻求更为合理的管理措施和解决纷争之道。由此看来，以上三种观点，无论是在权利的实现方面还是在解决纠纷方面，或是在维护区分所有人的利益方面，采用最为广义的观点更为合理 建筑物区分所有权的具体构成内容 根据建筑物区分所有权的最为广义的概念，建筑物区分所有权是由专有所有权、共用部分持份权及成员权三要素构成的特殊的所有权。在三个构成要素中，具有主导性的是专有所有权，指在具有构造上的独立性、利用上的独立性和形成上的独立性的专有部分上成立的所有权。专有所有权的取得和权限决定共用部分持份权和成员权的有无和权限。在不动产登记上，只登记专有所有权即为设立了区分所有权，而共用部分持份权和成员权随此发生，无需单独登记。专有所有权在性质上，通说认为是一种空间所有权；它在效力上与一般的单独所有权无本质区别，权利人的处分有绝对的自由度，无需他人同意，专有部分是它的客体 随专有所有权而产生的共有部分持份权，又称共有权，它是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的权利。它具有从属性、不可分割性、不可分离性。对于它的性质，有的学者认为是按份共有，有的学者认为是共同共有，还有人认为是互有(即主张其性质为不享有分割请求权的特殊共同共有)。笔者认为，该权利的性质不能简单地定性为按份共有或是共同共有，也不能采用按照建筑物是否为纵横分割的方式予以判定，而应按情形具体分析。对于共有楼梯、共有的设备和附属建筑物均应属于共同共有，予以共同使用；而对于建筑物共同墙体、房顶、楼梯、暖气等则是按专有部分的份额予以分担；对于地下停车场等，则是部分区分所有人所享有的专有所有权(对共用部分的专有所有权)，它从属于共有权；对基地使用权则是典型的按份共有 对建筑物区分所有的第三个构成要素成员权，它是指建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权力归属及使用上的密切