小产权房是改革历史欠账.docVIP

小产权房是改革历史欠账治理小产权房应该土地和规划两法并用，而且理想的方法应该是先有土地法立规矩，后有规划法划方圆。但是目前管小产权房“地”的没来，管小产权房“天”的先来了。 XX年1月10日公布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。倘若全面解读有关国务院办公厅的通知内容，它确实强调了城镇居民不得购买小产权房，但是该通知并没有强调不去有效解决小产权房问题，也反倒说明了小产权房已经成为国务院关心的重点、热点的民生问题 根据近年来村镇建设统计公报和国家统计局的有关资料，我估计：截止到XX年上半年，中国内地城镇和村镇房屋建筑面积已经达到510多亿平方米，村镇房屋建筑面积也已经达到330亿平方米左右，其中村镇住宅270亿平方米左右；村镇公共建筑近30亿平方米左右；村镇生产性建筑30多亿平方米左右。通过带房入城、旧城改造、合村并镇、新农村建设、城镇居民的依法建造、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式，涉及到城市居民和公司拥有的农村小产权房已达到现存全国村镇房屋建筑面积330亿平方米的XX年偶然成为社会热点，背后却有很多必然的因素 其一，城市化、工业化进程加速。中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。根据国家有关部门的预期：“按人口城镇化率每年增加1个百分点测算，到XX年还将从农村转移出3亿左右的人口。”全国近年来每年村庄减少数万个，建制镇、集镇减少千个左右。大规模的城市扩展造就了中国历史上的村镇规模以最快的速度急剧减少，也直接促进和造就了小产权房问题以规模化的方式不断诞生和运转。小产权房的住宅目前总体上已相当于我国1XX年来，政府没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，有关农村集体土地使用权转让实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。据此，各级政府XX年通过招拍挂和协议转让土地的土地出让金收入已经达到13168.98亿，相当于XX年国家财政收入成为中国地方政府的主要资本。不可否认，土地的开发肯定有地方政府和开发商的贡献，但是对原土地权利人的利益侵占也是关键的利润来源，它导致了村民和村集体推动小产权房发展的巨大利益动因。为此目前仅依靠广东、成都、重庆、天津、上海等地的集体土地试点方法已不足应对小产权房造就的改革利益的调整了，以新的全国性的法规统一解决小产权房问题已成为改革的必然 其三，房改政策失当。近10年来，中国的房改没有根据1998年7月3日《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 》的承诺落实房改的进程和政府担保。该项改革指南强调：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”事实上，由于政府没有“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，以及广泛发展个人合作建房、合作社建房、单位建房、集体改扩建原住房等合作建房等形式，以平抑急剧住房商品化的运转风险，而主要依赖开发商的商品化房屋的开发以解决城市住房需要，导致了中国最高的城市化发展速度和最高城市房价并存的怪象。其中以陈良宇为代表的上海最巧妙地利用了这个改革缝隙，营造了以房地产为支柱产业带动资产高速膨胀的中国财富运转形态，造成了中国社会的巨大不公，住房消费的恐慌，众多消费者成为房奴，由此也抑制了社会和谐，形成了购买小产权房的整个社会基础。与此同时，公务员等利益相关者，也充分利用集体土地限制流通的低价土地政策，营建了比较高档的小产权房。倘若政府依据全国住房改革的承诺，提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求，也会极大的抑制小产权房的发展。因此，小产权房是一项改革的历史欠账，目前中国已经没有完全取缔小产权房的道德力量了 此外，小产权房的价格之低廉，部分开发商的投机，村集体和农民的利益冲动，买方市场的旺盛需求，限制小产权房依据的法律之不足和行政作为的空间之有限，村镇房屋继承法的不完善，城市人口的迅速流动和全国性就业市场的形成，农村原始资本积累的内在需求等也都从不同程度导致了小产权房的发展。导致小产权房的社会原因不改变，小产权房运转的规模也就不会改变 管小产权房的“天”先来了 目前，小产权房的利益核心不是房屋造价多少而在地价，受惠国内资产价格的巨大升势，它使城乡居民可以通过灰色地带享受小产权房地价上涨的特殊利益以对付中国的高房价和通货膨胀。因此，若以损益关系而论，土地管理法譬如小产权房之损，用一块少一块；城乡规划法譬如小产权之益，加一部分规划多一部分房屋。为