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关于设立房地产重整基金对策建议引言：所谓房地产重整基金，是指由政府引导、市场主体出资设立的，对处于“烂尾”状态的房地产项目进行收购和重整，以推动项目顺利完工并交付的基金。随着我国房地产市场持续的非理性繁荣，特别是房价的持续虚高，房地产业发展面临着较大的不确定性。保持房地产业平稳健康发展，成为当前的一个重要课题 我国房地产业的发展，大致经历了理论突破与试点起步、非理性炒作与调整推进、相对稳定协调发展、价格持续上扬四个阶段。尤其是1998年实施住房制度货币化改革以来，房地产市场出现了快速发展，商品房供应量逐年增加，市场需求逐步放大，截止XX年底，市场成交量已经超过10亿平方米，销售额超过了5万亿元。但是，由于房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，在表面繁荣的背后也隐藏着一些不容忽视的矛盾和问题：如房价过高，不少一、二线城市的房价收入比超过了10倍甚至更高，普通老百姓难以承受；房地产开发资金大都以银行信贷为主，项目资本金比例偏小；购房资金以银行按揭为主，且投机性购房比例偏高，金融行业一旦遇到房价下跌将面临较大风险。如何有效应对这一形势，并保持房地产市场的持续健康发展，成为政府、行业和专家学者迫切需要破解的重要课题 一、房地产非理性繁荣的巨大威胁 1.国外主要市场房地产业衰退情况。1985年开始，日本房地产价格迅速上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。1985年-1990年，日本土地资产总额增长了2.4倍，相当于同期GDP增速的37倍；1990年末，日本土地资产总额达到15万亿美元，为同期美国土地资产总额的5倍。曾经有人戏言，日本可以买下整个美国。然而，表面繁荣的背后却是惨痛的教训。1992年开始，日本房地产泡沫开始破灭，地价持续下降14年，城市房地产价格最大跌幅达70%。直到XX年底，日本六大城市土地价格不及1991年高点的1/3；绝对价格也只相当于1982年的水平。房地产市场的暴跌，导致许多涉足其中的企业损失巨大，纷纷倒闭，银行贷款形成大量坏帐。日本经济从此陷入了长达十几年的低迷 上世纪70年代至XX年之前，美国的名义房价几乎没有下跌过。尤其是XX年之后，住房消费持续繁荣，住房销售量不断创下新纪录，房价也以每年增幅超过10%的速度攀升。当时市场形成了“房价永远不会降”的“公理”。然而，从XX年二季度开始，美国房价持续下跌。次级抵押贷款风险逐渐暴露，并愈演愈烈，终于酿成了国际金融危机。时至今日，美国房地产市场仍在低谷中徘徊，并拖累美国经济持续疲软 2.上世纪90年代我国部分地区房地产非理性繁荣概况。1992年春天以后，国内掀起了新一轮加快发展的热潮，全国各地迅速蔓延开发区热、房地产热。以海南、北海为代表的若干地区出现了疯狂的第一波房地产热，房地产投资急剧增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。由于大规模非理性炒作，房地产市场一度呈现混乱局面，特别是在海南出现了较为明显的房地产泡沫。但随着1993年国家实施紧缩的货币政策，房地产市场立刻遭到重创，仅海南一省烂尾楼就高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。直到1995年，全国房地产市场仍处于萎缩状态，对国民经济平稳发展造成了较严重的冲击 二、设立房地产重整基金的必要性 在当前设立房地产重整基金，无论是在微观的单个项目上，还是在宏观的经济大局上；无论是在经济发展方面，还是在社会稳定方面，都具有十分重要的意义 1.积小成大，有效降低金融风险。房地产行业属于资金密集型行业，成片的烂尾楼必然占用大量银行资金，对金融行业造成严重负面影响。设立房地产重整基金，通过重启一个个具体的烂尾楼项目，特别是因资金链断裂而停工的项目，将有效盘活银行不良资产，降低整个金融系统的风险 2.整合资源，促进房地产业健康发展。随着房地产市场的非理性繁荣，各行各业纷纷进入房地产行业，截止XX年底，全国共有房地产开发企业高达6万余家，其中万科、保利、招商、金地等10大品牌企业市场占有率合计仅为9.45%，占有率明显低于一般市场竞争性行业。在当前设立房地产重整基金，除了能有效盘活中小企业的烂尾项目或闲置项目外，还能够加快行业资源整合，促进房地产业规范有序发展 3.化解矛盾，切实维护社会稳定。每一个烂尾楼，都会涉及到诸多的利益主体。除了浪费土地资源、影响城市形象以外，还切实影响项目前期、项目建设、项目销售的不同利益主体，包括购房者、施工者、设计者以及相关银行，同时还会间接影响到房地产相关行业。如果不妥善解决烂尾楼问题，极有可能导致各类相关主体利益受损，发生群体性事件影响到社会稳定。在当前设立房地产重整基金，通过处理好每一个具体项目，能够有效地将这些不稳定因素彻底根除 三、设立房地产重整基金的可行性 1.从基金的