薛一超 论文.doc

西安房地产现状及发展趋势研究 关键词：宏观调控；西安房地产业；市场；住房保障； Xian property status quo and developing trend of research Abstract: in recent years xian housing boom promoted the growth of national economy, but still appeared some anxious to solve the problem. This article from xi an internal and external environment of the environment in two aspects to macro-control analysis, and then put forward the xian real estate macro-control, specific methods and countermeasures to promote real estate market in xian the sustained and healthy development of real estate industry in xian full play the pillar industries of national economy status. Keywords: macro-control; Xian real estate; Market; Housing safeguard; 目录 1引言 1 1.1供需基本平衡，价格高位运行 1 1.2房地产产品水平提高很快 1 1.3需求结构由投资转向以自住为主 2 2西安房地现状及存在的问题 2 2.1西安房地产的现状 2 2.1.1泡沫成份开始收缩 2 2.1.2成交量萎缩，空置率上升 3 2.1.3紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力 4 2.1.4市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场 4 2.1.5房地产中介经营困难 5 2.2西安房地产存在的问题 5 3宏观调控 7 3. 1　在西安大力发展房地产预警系统 7 3. 2　西安市政府积极落实宏观调控政策 8 3.2.1转变西安市政府的角色 8 3.2.2改革西安市政府政绩的考核制度 8 3.2.3建立西安市政府的激励和约束机制 8 3. 3　加快住房供应结构调整,提高住房有效供应水平 9 3. 4　加快二手房市场建设,引导住房梯度消费 9 3. 5　加强土地市场调控和管理,建立可持续发展的土地资源配置机制 10 3. 6　加强西安房地产市场的监管 10 4西安房地产发展趋势 11 4.1九部委新政对西安房地产发展的影响 11 4.2供求关系及价格趋势 11 4.3商业地产运作模式发生改变 12 4.4激烈竞争导致精细化发展 12 4.5郊区化发展趋势明显 12 5结论 13 参考文献 14 致谢 15 1引言 随着我国住房改革的推行和住房商业化进程的加快,西安市房地产业取得了巨大的发展,已成为促进全市经济增长的重要支柱产业。2003年-2007年,西安房地产市场保持着一个较为稳健的增长态势。2008年楼市的萧条让西安房地产市场经历了前所未有的严冬时期,但是在2009年的初春,在房企一段时间以来不断的促销让利以及国家出台各类救市政策的双重刺激下,西安楼市回暖态势明显,也带动了其他各行业的发展。总的说来,房地产行业对推动西安经济的发展起到了至关重要的作用。 西安房地产市场于2001－2002年开始启动，2003年起进入发展阶段，商品房开工面积、施工面积以及房地产投资额等出现全面攀升。2005年至今进入高速发展阶段，房地产市场投资进入高潮。然而房地产发展增长速度目前滞后于北京、上海、广州、深圳等房地产市场一线城市。 1.1供需基本平衡，价格高位运行 从供给与需求的角度来看，市场供给与需求基本匹配，泡沫成分小，市场仍有不小的发展空间；销售价格增幅进入非合理区间，未来价格水平将保持平稳或略有下降，上涨空间不大。目前西安市商品房基本情况是：曲江属西安市高档居住区，目前新开商品房多以低密度住宅为主。高新区属西安市房地产市场最为活跃的地区，目前新开商品房多以写字楼、公寓为主。据调研，个别项目的设计风格是复制北京的项目，销售状况良好，主流价格在5300-6000之间。城西、城东、城南均属老城区，规划受老城区保护的影响，多以城中村改造项目立项。城东市场的主流价格在3800-4500之间，物业类型主要为小高层、高层；城南市场的主流价格在5200-6300之间，物业类型主要为联排、小高层、高层；城北市场的主流价格在4800-5500之间，物业类型主要