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浅谈房屋承租人优先购买权制度的完善房屋承租人优先购买权是保证承租人在出租人出售房屋时，在承租期间享有优先购买权。我国《合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《民法通则》若干问题的意见第118条：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。上述立法和司法解释已就房屋承租人的优先购买权予以明确，本文结合该项权利的法律性质从理论及司法实践中试作如下分析和探讨 一、房屋承租人优先购买权的概念及法律性质 房屋承租人优先购买权是指作为房屋承租人的公民，法人或其他组织在承租房屋期间，在出租人出卖租赁房屋时，依照法律的规定享有同等条件下优先于其他人购买的权利。通常在房屋租赁关系中存在着出租方和租赁方两方当事人，当出租方在该房屋被承租期间要出售时，应当根据法律的规定告知承租人该房屋要出售，是否购买出租人拟定出售的条件下，是否行使优先购买权由承租人予以明确，由于房屋优先购买权涉及到日常生活中的房屋买卖能力，租赁关系的变化，第三人买卖的合法性问题，方能明确界定其权利的存在，从而在司法实践中确保法律的正确实施，充分维护当事人的合法权益 1、该权利是一种法定的权利，而非约定的权利。不管承租人和出租人在订立房屋租赁合同时，是否对承租人享有优先购买权作出约定，不影响房屋承租人优先购买权的存在，也不影响承租人主张自己的权利，因为无论是合同法或是最高法院司法解释，其法律表述均是“应当提前告知”。这是法定权利的最直接体现 2、该权利是一种附条件的形成权。所谓形成权是指由法律赋予的权利人仅凭自己单方行为即可使法律发生、变更、消灭的权利。由于房屋承租人一旦行使优先购买权，即可与出租人形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖合同，无须出租人承诺。又由于承租人的优先购买权以同等条件为前提，因此其又是一种附限制条件的形成权 3、该权利是一种具有物权性质的请求权。关于承租人的优先购买权是否具有物权性质有两种看法：一种观点为承租人优先购买权本身不是直接对租赁物享有权利，因而不具有物权性质，仅具有债权效力即承租人仅具有请求与出租人就租赁物订立购买合同的请求权。另一观点认为，承租人的优先购买权具有物权性质属于物权范畴。是指物权的各种变动必须以一种可以公开向社会显示，并能取信于公众的外部表现方式予以展示，方能生效的法律原则 4、该权利是一种期待权。此种优先购买并不是房屋承租人在任何时候都能享有的一种现实权利，承租人的优先购买权发生于出租人转让租赁房屋所有权时，在此之前，其优先购买权只是一种期待权 5、该权利是一种专属权。由于房屋承租人的优先购买权是根据法律规定而产生的，这种权利仅属于房屋承租人本人，故不能转让和继承。但是如果房屋承租人承租租赁房屋是供家庭成员共同使用，则承租人死亡时，其家庭成员应视为享有优先权 二、房屋承租人优先购买权制度的意义 房屋是不动产，作为生产、生活资料可以满足人们的居住的使用功能。承租人之所以承租房屋是基于对房屋使用的客观要求，他已经形成了对房屋的一种依赖关系，此时如出租人将房屋出售，应首先考虑承租人购买，因此法律规定了优先购买权制度，这一方面维护了承租人对财产的稳定使用状况，另一方面对出租人在行使所有权方面适当限制，这一制度的设立对于稳定社会秩序、安定人民生活应该具有积极的促进作用 三、我国租赁房屋优先购买权制度存在的不足之处 结合房屋承租人优先购买权制度的法律性质分析，就有关租赁房屋优先购买权方面的法律而言，仅有《合同法》第230条、最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条及国务院1983年12月发布的《城市私有房屋管理条例》的规定是明确的，但过于简单，涉及到第三者买卖优先购买权制度下，在实践操作中主要存在下列问题与不足： 1、宣告房屋买卖无效后没有约束原产权人卖房屋的法律规定。法院在处理房屋承租人优先购买诉讼中可以依据合同法及最高法院的司法解释判决出租人与第三人之间的买卖合同无效，这是现行法律及行政法规的规定，但对于房屋承租人的优先购买权如何落实则没有规定，目前在司法实践中，各地法院根据一些具体情况己经有了一些判例，因而还有待于在这些判例的基础上结合相关法理作进一步的立法，或由最高法院作出司法解释以利司法实践 2、对于“同等条件”没有法定的界限。《合同法》、《最高法院司法解释》、《城市私有房屋管理》等法律法规均规定了在“同等条件”下的优先购买权，在现实中如：房屋共有人在出租人出卖房屋时与承租人是否能以“同等条件”来比拟参照，此时的优先购买权应属谁所有；第三人也即买卖人与出租人基