新马工业园拟开发项目前期策划报告20110915.pptVIP

产品建议 * 第*页/共65页 A片区产品开发建议 小结：L04地块开发产品主要以三层及单层标准厂房为主，并建设综合配套楼，力争通过快速销售锁定意向客户。 L01地块作为综合性商业地产，以园区配套服务为主，可辐射至周边工业园及住宅区。 A片区开发产品类型建议 物业类型 产品形态 指标说明 多层厂房 三层厂房为主，其他多层厂房为辅 南部地块（容积率暂按1.0计算，规划净用地面积214048㎡） 单层厂房 以两连跨标准厂房为主，面积可自由组合（设计考虑按栋出让） 园区服务 商业、食堂等 北部地块（容积率暂按2.0计算，规划净用地面积132618㎡） 配套公寓 30-60平米员工宿舍 综合办公 办公基地、商务中心 说明：A片区开发产品类型暂根据地块规划指标，结合项目定位给予方向性参考建议，不作为设计院规划设计依据。本片区可根据大型客户需求，设置园中园产品。 * 第*页/共65页 B片区产品开发建议 小结：B片区考虑先期建设3-5万㎡企业总部样板区以形成示范效应。根据市场行情和招商情况分阶段开工建设，规划建设本着集约用地原则，设计起点适当超前。将市场接受度较高、销售前景较好的产品进行先期开发销售，将适当超前规划的总部经济物业作为后期主打产品。 B片区开发产品类型建议 物业类型 产品形态 指标说明 多层厂房 3-4层多层标准厂房+U型多层厂房（按栋出让） 容积率暂按1.5计算，规划净用地面积为447706㎡ 企业总部别墅 3-4层独栋、联排别墅 企业总部大楼 8-18层办公写字楼 商务花园洋房 3-5层花园洋房 总部小公寓 30-60平米员工宿舍 商业STREET 2层商业街区 公建配套 商务中心、星级酒店、时尚餐饮、休闲会所等 说明：B片区开发产品类型暂根据地块规划指标，结合项目定位给予方向性参考建议，不作为设计院规划设计依据（本产品形态中不包含企业定制物业类型）。B片区项目规划设计应根据招商情况和市场反馈进行动态调整 * 第*页/共65页 产品功能规划 A片区功能定位 B片区功能定位 以大中型企业生产加工为主要功能，兼顾办公研发、物流采购、产业服务、商务休闲、生活配套等服务功能的生态型工业园区。 其中L04地块以开发标准厂房为主，并考虑建设综合配套楼以满足入驻企业前期餐饮及住宿需求；L01地块以园区生产、生活、商务配套服务为主，并可辐射至周边工业园及住宅区，以拓展客户资源及消费需求。 以生产研发及企业总部办公为主要功能，集企业孵化、营销代理、商务交易、教育培训、信息交流、创意设计、中介服务、居住配套及商业街区于一体社区化、低碳化、生产型企业总部服务基地。 * 第*页/共65页 产品开发节奏 A片区开发节奏 南部L04地块作为首期开发（预计2011年底动工建设），以三层及单层标准厂房为主，并建设1栋综合配套楼； 北部L01地块分二期开发，先建设部分园区基本生产生活配套区（员工食堂、宿舍等），后开发临街综合楼（具备企业办公、商务功能）及商业配套部分。 B片区开发节奏 B片区考虑先期建设3-5万㎡企业总部样板区（预计2012年上半年启动）； 其余部分可规划三-四期开发，以研发多层厂房、独栋及联排企业总部别墅等市场基础较好的产品为主导，并通过园林绿化、商业街区及公建配套设施的同时建设，完善完善项目配套，提升品质形象。其他物业则根据招商情况分期滚动开发。 * 第*页/共65页 开发思路 * 第*页/共65页 公司发展战略 1 2 保证稳定现金流，实现可持续发展 提升公司知名度和影响力，塑造品牌 发展目标 湖南地区工业地产 开发龙头企业 * 第*页/共65页 开发核心问题 2 政策不明朗与市场不确定的风险 争取政策支持，建立战略同盟 土地集约化与客户单一化的矛盾 1 定位精准性与市场接受力的统一 3 投融资平台与一站式服务的建立 4 5 专业化园区和核心竞争力的打造 引入主力企业，拓展客户资源 适度超前规划，多期滚动开发 提供金融支持，完善配套服务 丰富营销理念，树立品牌形象 * 第*页/共65页 开发实施步骤 通过局部示范工程吸引知名企业入驻，推进园区金融、信息、邮政等配套招商进程，确定“龙头企业拉动、配套企业跟进、产业集群发展”的招商思路。 步骤2：“筑巢引凤+以点带面” 步骤1：“政策先行+战略合作” 充分利用政府资源，最大限度争取园区优惠政策。与本地知名行业协会及商会建立战略合作关系。 充分发挥高校的科研团队力量，注重与培训教育机构之间的合作。以专业培训、科研机构、创意设计及中介服务企业为重点突破口，拓展潜在客户资源。 步骤3：“校企联合+重点突破” 建立园区投融资专业机构，为中小企业提供资金支持。建立一站式产业服务平台，完善园区内多元化服务体系。 步骤4：“金融支持+完善服务” 打