《物权法》和《房屋登记办法》中异议登记的权利冲突.pdfVIP

曾婷 成都市房屋产权监理处 异议登记是保护异议人合法权益、防范登记错误 二、对 ((，办法》中异议登记机制的评析 的有效措施，也是作为有效解决房屋权利人和异议人 如果用 甲指代房屋权利人，乙指代利害关系人， 之间利益冲突，实现博弈均衡的法定渠道。对此，物《 丙指代房屋登记机构，丁指代拟购买房屋的第三方， 权法》和 屋登记办法》(以下简称 办《法》)都对此做 则： 出具体规定，但实践中尚有一系列问题引起我们对异 物《权法》的冲突解决机制可描述为：甲主张房屋 议登记制度价值取 向的反思。 处分权 ，乙主张所有权 ，丙主张登记 的安全，当三种权 一 、 异议登记中的权利冲突要素 利冲突时，为保证交易继续和维护登记安全，采用有 异议登记制度是不同主体之间权利冲突，相互交 限登记，以载入登记簿公示作为桥梁，允许丁加入冲 织和博弈的结果。其权利冲突的要素提炼如下： 突，但牺牲掉丁的善意第三人抗辩权 ，由乙承担冲突 1．异议登记 中的冲突主体。从 《办法》的立法表 解决的成本。可将其总结为有限交易继续模式。 述而言，异议登记的启动源于房屋权利人和利害关系 办《法》构建的冲突解决机制可以概括为：甲、乙、 人之间对是否同意改变权利现状的冲突，而房屋登记 丙三者权利冲突时，因为永远无法达到满足所有权 机构则对两者之间的冲突采用法定的态度。尽管彼此 利，因此，从博弈次优的观点出发，保持现状是最好的 之间权利碰撞的程度有较大的差异，但均对冲突的走 选择，客观上完全排除丁加入冲突模式的可能性。可 向发挥着至关重要的作用 。因此，其间的冲突主体为 将其总结为保持现状不动模式。 房屋权利人、利害关系人和房屋登记机构三方。 以上两种机制反映了不同的价值取 向，物《权法》 2．异议登记的冲突客体 。三方主体之所 以产生 模式趋向于推动交易继续，实现社会效益的最大化； 冲突，是因为不同的权利和利益在房屋登记上产生了 而 办《法》模式更强调登记的安全，尽一切可能减少潜 激烈的碰撞，其外化为房屋登记是否进行、怎样进行 在的登记风险。从博弈的角度看，保持现状不动模式 以及房屋登记中潜在和 明示的负担，因此，房屋登记 在形式 上效益最大，而有限交易继续模式有利于整体 顺利成章地成为异议登记的冲突客体。 社会利益的提升。但 以上两种模式是否真能在实践中 3．异议登记的冲突 内容 。在该项冲突中，房屋权 实现其各 自的价值追求呢?笔者以近期遇到的一起异 利人力图主张 自己的处分权，异议人因真实或虚假存 议登记实务作为例证予以分析 。 在的对物的权利而排除善意第三人对房屋的“觊觎 ”， 某 甲于 2008年 7月向 XX房管局 申请对某 乙 而房屋登记机构则由于其对于该项冲突必须形成法 房屋办理异议登记 ，但未提交某 甲不同意更正的证明 律规定的判断，在 自身安全因素的作用下，考虑选择 材料，遂被拒。后某乙提交曾向某 甲要求更正的声明 投 向其 中一方增加保护的砝码 ，实现登记效用。基于 后，经 XX房管局询 问后，办理了异议登记 。同月，某 此冲突的内容可以概括为处分权、所有权主张或追及 甲与某丙达成房屋买卖协议，欲 以30万元出售该房 效力和登记安全的博弈。 屋，办理转移登记时，因存在异议登记被暂缓。某乙在 2oo8．12期 25总鲫6 异议登记 15日后未向XX房管局提交起诉材料，但 交