分析报告“新余洪大”.docVIP

新余“洪城大厦”市场运作 可 行 性 分 析 报 告 市场浅析： 消费市场分析 （一）、地域： 新余是江西重要的工业城市，位于江西中部，地处南昌与长沙两座省会城市之间。 （二）、发展潜力： 新余的工业发展迅速，同时聚集了一大批高新技术人才，也是全市的经济支柱，国家公务员、个体业主、高收入的工薪消费占主导地位，旅游业、社会服务业发展迅速，为商业零售业的发展提供了一个广阔的舞台，发展潜力巨大。 （三）、发展机遇： 随着新余经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，消费意识的不断加强，越来越多的人将由盲目消费向理性消费转移，由随意性消费向品牌性消费转型，对品牌、对服务、对环境的要求不断提供，市场将趋于成熟，与发达地区及省会级城市逐步接轨。 （四）、市场竞争： 市场竞争压力相对发达地区小很多，竞争优劣势分析如下： 商业街（地铺）： 1、 优势： 在于多年来形成的商业氛围和消费习惯，形成了惯性消费；其二是店铺规模大、形象好，货品充足，店主的主要精力集中，管理细腻，经营灵活。 2、 劣势： Ａ、店铺租金及转让费用大、经营成本高，全部风险由经营者自己承担，而且店铺分散，布局不规范、不集中。 Ｂ、目标性消费太强、顾客对品牌的选择余地小，配套设施不到位，购物环境、商业信誉、售后服务相比大型商场要滞后，夏、冬两季在外逛街购物的人有如花钱买罪受。 洪客隆： 1、 优势：地理位置好，商业形成时间久，养成了一定的消费习惯，有了一定的固定消费群。 2、 劣势：软硬件陈旧，管理滞后，购物环境差，商业结构落后，主要针对中低消费。 步步高： 优势：步步高地处新余市的商业中心商圈，地理位置比洪大店 要好，当下新余市场迫切需要一家中高档的现代商业综合店，改变新余市传统的零售业。而本项目以洪大百货为主力店，就 不可避免的形成百货业态的一个潜在竞争。 2、 劣势：软硬件陈旧，购物环境欠佳，商业结构落后，品牌级数低。 新余洪城大厦： 优势： A、 商业项目成功的三大原则：“选址！选址！！选址！！！”绝对的地理位置和“百货+商业街”定位将是“洪城大厦”称雄新余商业的基石； 集现代百货主力店、国际超市连锁品牌、电器连锁、国内外餐饮连锁、国际影城、电玩娱乐、商业街、移动通讯、金融银行、婚纱摄影、形象设计等于一体，以新余市场史无前例的商业模式，真正形成“购物、休闲、金融、通讯、餐饮、娱乐”的大商圈概念； 统一招商、统一管理、优化服务、环境舒适、动感时尚、品类齐全、布局合理，充分整合了新余市场传统商业和现代商业的精髓，将是新余乃至江西商业界颠覆性的一场革命。 2、 劣势： A、难过业主关：本项目现在还未启动商业街的店铺销售，若商业街店铺销售了的情况下，就会出现店铺业主自营、自租、转让费炒作等乱象，返租压力和整合操盘难度大。 解决方案：“解铃难倒系铃人”，如何破解“经营不是主要收益，增值才是最终目的”，可能还得专业运营团队才好从经营的角度来化解了。 B、 纯内商业街模式在江西目前没有一个成功案例：如南昌万达广场、盛世东方、蓝天碧水、紫金城；九江信华广场；景德镇景德商城、开门子购物广场；吉安鼎泰广场、新余抱石商业街、鹰潭时代广场等等，主要原因是商业定位无法按自己的思路走，受业主的主观影响，最后招商为了“解决温饱”只能做“填空题”了，好品牌和差品牌混在一起，无法实现统一性，可以用“乱成一锅”来形容了。 解决方案： 为了解决这一矛盾，销售出的物业返租回来，并整合资源、统一招商、统一管理为优势进行竞争； 剖析江西商业地产“纯内商业街模式”全线失败的原因： A、 招商失败导致经营失败是江西所有“纯内商业街模式”的共病，这些商业地产项目要么是从北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、台湾等地请来的“策划高手”，对商业零售业的专业经营方面不太懂，“杀猪用了宰牛的方法”；要么就是从外地请来的“专业团队”对江西“水土不符”，苦于不了解江西市场“风俗人情”，没有成功案例，缺乏信誉度和厂商资源，招商只能用“钱”开路，大大违背了开发商的意愿，产生合作矛盾最终分道扬镳了。 B、 “江西既没有自主品牌又不是厂家的主力市场”，所以厂家和省级总代理开直营的比例太小，尤其是地级市场，店铺式经营更困难，现金、货品安全问题，当地工商、税务等关系处理问题始终是他们的最大困惑。所以业主结构中一般有70%以上的是投资户，极少部分是经营户，业主购铺主要以位置、价格、楼层、投资回报等元素作为参考依据，而很少会严格按开发商圈定的范围无赖地购买自己不如意的商铺，比如一个做床品生意的经营户想在一楼购商铺做自己的品牌，而开发商却把床品规划在四楼，这个经营户却偏偏非一楼不买，这样一来就只有两种结果：一是开发商让步，经营户如愿在一楼购得商铺，经营床品；另外就是开发商坚持原则，经营户放