近期房地产政策解读及市场情况 20130415.pptVIP

* 小结：中央政府与地方政府持续博弈 国五条新政，中央给出了方向性的调控指引，虽然态度坚定，但并未有具体相关部门出台执行标准，而基本放权于各地落实，整体而言较有操作弹性； 包括广州在内的多地细则，除了北京之外，仍以强调中央的调控措施为主，可打擦边球的灰色地带更是避而不提，甚至将“球”踢回给中央； 总体来看，本次调控可谓是中央与地方的持续博弈，多项敏感措施始终悬而未决。 * * 二手房：目前操作细节尚存难度，仍按总价的1%征税 针对二手房的税收征收，广州市地税局表示，如果没有具体核实到房子原值的，暂时还是按照总价1%征收，能够核实的，一律按照转让所得的20%计征个税； 国五条细则中提到，二手房转让个人所得税=（房屋出让总价-房屋原值）*20%。而原来使用的征收办法一般为：二手房转让个人所得税=房屋出让总价*1%。 二手房网签 递件 核实房屋交易总价 确认及 缴交税费 取得 回执 取房产证 目前二手房交易程序 由于具体操作细则未出台，对于房产原值难以核实界定：计算房屋原值时是否计算装修费用及按揭利息？是否根据通货膨胀折算房屋价格？各区的房产交易中心操作是否有所不同？…… 由于不少问题仍未得到具体解决，目前仍按原来的办法征收个人所得税。 * 二手房买家抢闸入市，成交暴增，短期需求被提前透支 国五条细则中关于“二手房转让所得需按20%征收个人所得税”的消息出台后，二手房成交出现井喷。尽管规定中要求卖家自行缴交个人所得税，但不少买家担心卖家把税费转移到房价上，因此匆忙出手，快速成交，刺激3月二手房成交大幅上升； 3月份广州已实行网签区域的二手房网签量已超过7600套，较2月1444套的网签量高出4.4倍，3月份的广州二手住宅网签量创近五年来单月新高。不过随着广州细则的落地，不少中介二手房交易量已剧降七成。在前期消费力透支及政策收紧的影响下，预计4月之后的二手市场成交量会严重萎缩。 * 新政落地恐慌效应，二手房税费增加的措施推动一手住宅量价上升 2013.1.05-4.05广州十区两市周度成交情况 国五条 国五条细则 广东版 广州版 高价盘限签 新政落地的恐慌效应迅速蔓延，买家的置业心态发生微妙的变化。除二手市场陷入疯狂成交的状况外，部分二手买家也开始转向一手市场； 从3月份广州市场数据可以看出，二手市场挤出的居住需求开始被一手市场接纳。价格方面，除一周价格因受限签影响有所偏低外，整体情况呈现持续上涨的态势，3.23-3.29全市均价甚至突破16000元/平方米的关口；成交量方面，3月份全市突破1万套，创下限购以来的最高位。 价格持续上涨 * 中心区高价项目领涨，豪宅成交持续上升 2012-2013年3月总价500万以上豪宅成交情况 国五条出台后，对于豪宅市场的成交影响不大，2013年3月总价500万以上豪宅的网签面积达到13.7万㎡，是实施限购以来的最高位； 其中天河、越秀、海珠等中心区域的多个项目成交较好，其中珠江新城的凯旋新世界、嘉裕公馆、颐德公馆等项目3月的网签都超过20套，而海珠琶洲的保利天悦3月网签甚至达到102套。 * 为达到房价控制目标，高价盘的限售、限签措施已开始实行 广州房管局公布3月十区商品房网上签约情况，数据显示，新建商品住宅网签均价为16817元/平方米，同比上涨34.9%，环比上升3.2%。由此可以看出，广州政府要完成本今年7.5%的房价控制目标还存在较大的难度。因而，高价盘的限售、限签等强制性措施将长期实行。 区域 上周成交套数 本周成交套数 价格涨幅 天河区 119 9 -20.55% 越秀区 34 0 —— 荔湾区 174 134 -18.03% 海珠区 72 34 -16.46% 白云区 140 156 -25.75% 黄埔区 23 131 0.56% 番禺区 390 339 -10.85% 南沙区 237 167 -6.21% 花都区 412 406 1.90% 萝岗区 36 17 -4.43% 增城市 542 562 1.58% 从化市 135 128 9.51% 从3.09-3.15广州市场的周度网签数据可以看出，天河、越秀等高端住宅已开始2013年以来的新一轮限签，越秀区的该周网签量甚至为零。而受此影响，该周的全市网签均价创下2013年以来的最低，限制签约的效果明显。 案例 2013.1.05-4.05广州十区两市周度成交价格情况 环比下跌26% * 保利快速反应，组织6城15盘进行联展，并有相应价格优惠 从3月底开始，保利策划的“2013保利首届房产推介会——你摊上好事儿啦”开始进行推广，本次房产推介会囊括保利全线产品从刚需、改善、豪宅、旅游度假住宅产品到商业、写字楼等大型城市综合体近万套房源；