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丝直 CHlNAREALESTTE 中国宅基地流转研究综述 黄忠华 ，杜雪君 ，虞晓芬 ’ (1．浙江工业大学经贸管理学院，浙江 杭州 310023；2．浙江科技学院经济管理学院，浙江 杭州 310023) 摘要：本文全面综述有关中国宅基地流转的研究进展，并提 出需进一步深入研究的方向。在统筹城乡发 展的背景下，各地积极探索宅基地流转试验，创新与问题并存，急需开展相关理论研究，对此提供理论 解释和决策支持。现有研究侧重于宅基地流转的背景、动因、模式和制度改革方面的探讨，并主要对农 户宅基地产权认知和流转意愿展开实证研究。未来需在关于宅基地流转相关主体的利益诉求、宅基地 产权演化与博弈、宅基地流转模式绩效和政策评估等方面深入研究。 关键词：宅基地流转，动因，模式，制度改革，综述 中图分类号：F321．1 文献标识码：B 文章编号：1001—9138一(2012)05—0()67—72 收稿 日期：2012—02—10 1导言 一 类农村集体建设用地。长期以来，我国宅基地 中国最大的问题是农民问题，农民最大的问 实行 “一户一宅”、“无偿使用”、“限制交易”、“缺 题是土地问题，当前农村土地问题中最突出的是 乏退出”的制度，虽然具有历史贡献，但也积累了 如何保障和实现农村宅基地土地财产权利。十七 许多矛盾和弊端，已不适应当前农村非农化发展 届三中全会提出要依法保障宅基地用益物权，要 和城乡统筹发展的需要。首先，随着城镇化进程 以城乡一体化方式解决农村土地制度问题，为城 的加快，大量农民迁移到城镇，农村宅基地非但 乡一体化的土地使用权流转机制提供了政策空 没有减少反而增加，人减地增的困境制约城镇化 间。在城镇化和城乡一体化发展进程中，土地要 的进程和耕地保护 问题 。其次，农村 “一户多宅 ”、 素相对价格的变化导致农村宅基地的经济价值 “空心村”等现象普遍存在，造成土地资源的利用 和财产收益功能逐渐凸显，其居住保障功能逐渐 效率低下；最后，限制宅基地流转，在一些经济发 弱化，由此引发宅基地流转 日益增长需求与供给 达地区宅基地隐形交易、小产权房泛滥、无序 占 政策限制间的不断冲突和矛盾。 地等现象早已普遍出现。而近年来， 农村宅基地是农户从农村集体经济组织那里 统筹发展的背景下以城乡建设用地 无偿获得，用于建造住房及附属生产生活设施的 抓手，积极开展宅基地流转实践探索 丝直 HlNAREALEsTATE 民被上楼”、以“集中居住、宅基地换房”为名的新 低”仍是中国不少农民的真实写照。当前农村宅基 一 轮 “圈地运动”等新 问题则引起更大的关注和疑 地闲置、浪费等低效利用 问题突出，全 国约有 惑。 1200万宗、约 2000~3000万亩的宅基地处于闲 如何认识宅基地流转，如何进行宅基地流转 置。现行宅基地使用制度产权残缺，如对土地发展 制度改革，即“宅基地流转从怎么看到怎么办”，是 权没有界定清楚而使其落入”公共领域 “，导致相 一 个重大的理论与现实问题。从根本上解决宅基 关主体展开 以地权诉求为基础 的寻租和产权博 地流转 问题，将关系到农村和农民发展，也关系到 弈，由此引发大量 以政府推动的整治置换和农 民 城乡统筹发展的顺利推进。从各地的探索实践来 自发交易等形式的宅基地