世联X年徐州“国信上城”价格报告.pptVIP

* 综合折扣率 武汉市场一般开盘折扣优惠为：98、99折，本项目建议参考市场设置取99折优惠。并同时保证前期入会客户享受相应的积分优惠。 具体折扣等待11月18日活动举办，客户最后积分之后进行统计核算。 * 待所有营销环节完整经历后，会对价格最终修正。 均价的最终确定，有赖于与客户博弈环节。本项目价格的最终确定需要再经历最重要的三个营销环节： 客户需求适当引导 客户看房（清水房即可）算价 客户诚意升级 预销控 * The end，Thanks！ * Action1： 立体式营销手段 超常规手段，实现短期内快速储客！ 4月24日-5月20日，现场排卡仅43张，如何完成30套开盘目标？ ——储客加速！加速！再加速！！ 集中轰炸 1 有效牵引 2 做足现场 3 * 路演+派单 大小户外拦截 高频度、大量数据库短信投放 网络覆盖 暖场活动 报纸 加速储客 “集中轰炸” 秘笈1： 集中轰炸 短信—— 最具性价比的媒体形式！ 储客期间累计短信发送约200万条,累计有效进线499组，占整体进线87%，上门178组，占整体成交18套 户外——聚焦拦截 主干路段+核心竞品周边拦截，聚焦城市主流客群，更好实现项目间借力 路演、派单——一对一攻破 甄选与项目匹配度最高的万科老社区（新城、水晶城、霞光道5号、金色家园），路演、派单，配合上门拜访 报纸——营造视觉冲击 主流媒体投放，面向大众客群，扩大项目影响力 活动——迅速聚会人气 每周1-2场暖场活动，日到访40-50组 网络——扩大辐射面 硬广投放、论坛灌水、软文时时更新，多途径传递项目声音 * 超常规营销 操作要点 1、推广诉求点统一，把握客户敏感点 2、高频度暖场活动，嫁接大量资源客户 3、高端数据资源导入，持续高端客户经营 好别墅 在万科 ——南区首开、万科城市别墅、350万起、实景示范区呈现 与招行、中行、网络、万奇思红酒、华耐美家强强联合 5.1-5.3 朗润嘉年华 及奔驰车展 5.15 朗润园5月业主生日会 5.22 朗润名流会 之 红酒品鉴会 5.29 朗润名流会 之 初夏体验 5.30 居室风水探源 通过合作方、世联平台等途径，导入数据资源： 天津高端项目近期来电 天津汽车保险名录 部分高端社区业主名录等 * 客户以武汉本地人为主，主要分布在周边区域、汉口中心区域及徐东片区，其中汉口中心区域价格承受力较强客户占31% 目前积累的新客户与之前的客户在来源区域上不存在明显的变化，仍以武汉本地客户为主，占约96%的比例；外地客户主要集中在湖北省内其他地区、深圳、港澳台。 武汉客户中，汉口客户79%，武昌客户占10%，汉阳客户占3%，周边区域2%。 汉口客户中，二七片区的客户占到40%以上；其次为江汉区和江岸区各占15%左右；另外武昌区域的徐东片区的客户也占相对较高的比例，约7%。 31%的客户有较强的支付能力 * 以自住为主的首次换房客为主，投资客户比例较少 目前拥有房产数量： 本次置业目的： * 客户明显得表现为需求小面积产品，大面积需求量不足，尤以大三房主力户型 需求户型： 10号 二房 小三 大三 四房 复式 　 92m2 128 142-144 165-167 183-239 供应量 110 26 136 54 16 需求量 806 325 117 39 13 * 客户关注敏感点主要在区域发展潜力、目前周边配套状况、项目自身素质及开发商品牌四大方面 区域潜力 周边配套状况 自身素质 开发商品牌 ﹥ ﹥ ﹥ * 分析小结 武汉市场：武汉整体市场尚处于上升期，受政策干扰后的恢复能力强。但也不可避免的将存在转淡的风险。 竞争市场：跳出二级项目的价格区间将存在风险。明年上半年区域市场整体竞争加剧，需要加快推盘节奏。 产品分析：本项目主力两房优势不明显；主力大三房产品优势明显，存在一定的竞争力。 客户市场：自住客户为主，但客户需求明显偏小。 * 报告目录 1 2 3 4 报告的前提 价格策略指导 核心均价的推导 价格表制作及验证 5 推售策略及工作计划 * 价格策略 树立价格标杆：通过明星产品叠加别墅和花园洋房的价格标杆作用，树立项目新城区的标杆形象； 预留价格上涨空间：为后续价格拉升提供可能，并为可能带来的市场转向预留项目操作空间； 整体价格策略：平开高走的定价策略； * 平开高走的策略之下利用价格杠杆实现目标 内部价格关系处理 洋房2、3楼，叠加上叠 价格杠杆针对产品的大类别、具体产品比较分别发挥作用： 正向标杆： 稀缺洋房1楼及叠下别墅为价格标杆，总体平开但需要建立高价标杆，为顺利实现开盘目标之后的提价实现引导基础。 明星标杆，立挺高价 现金牛产品，走量 洋房1楼、叠加下叠 * 报告目录 1 2 3 4 报告的前提 价格策略