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浅议房地产开发企业的成本控制 王艳 宾 (天津市金港置业投资有限公司 300051) 引言 的递增而同比递增，在市场能够接受的消费区间内，商品房品质的 不同的房地产公司，因为企业的价值观的不同，对商品房开发 最低点可以作为定价的起始点，消费力极限点为市场定价的最高 管理的各项职能的理解也就千差万别。如何提高商品房的综合品 点 ，商品房品质与市场定价关系为：市场定价的总体趋势会随商品 质，降低商品房开发成本 ，都是扩大市场 占有率、提高商品房利润 房品质的提高随之升高，由于受不同消费区间客群量以及市场定 的核心工作 ，即房地产开发商品房开发的成本控制中的开发成本 价惰性等因素的影响，在一定区间内实际市场定价会低于商品房 控制及商品房品质工作。这两者的实质是什么、开发成本控制与 应有 市场定价 ，甚至会低于商品房的综合成本。 商品房品质的是什么关系、这两项工作的关键点是什么，就成为我 3、商品房 品质和利润之间的关系 们需要研究的关键。 房地产开发的利润率在现代经济学中有两方面重要的参数， 一 、 房地产开发的成本控制与商品房品质的关系 一 方面是原始资金量及使用周期，另一方面就是绝对价差。在假 房地产开发行业作为市场化的企业，平衡近期利益和长远利 定原始资金及使用周期为定量的前提下，我们即可以清晰的分析 益 、追求利润的最大化，是其共通的目标，房地产开发的成本控制 不同项 目商品房品质对利润的影响即绝对价差 ，可以粗略看出商 与商品房品质管理工作也是围绕这个核心 目标展开的。基于这个 品房品质及绝对价差的变化关系。如图： 出发点，商品房开发的成本控制就不会是一味的追求降低成本或 一 味的追求高商品房品质。通过以下几个层级的分析得到这样的 结论。 1、商品房开发成本与商品房品质之 间的关系 对于消费者来讲，商品房的性能价格比最高是促进其购买的 核心动力，在商品经济产生后就贯穿整个社会发展的历史 ，是促进 生产力发展的原动力；市场供应者则希望降低生产成本 、提高市场 定价，在这个交换过程中，特定商品的商品房品质是两者之间的载 体。而房地产开发成本的控制以及商品房品质的管理是供应者必 须综合平衡的两大因素，是处在市场杠杆同一端的问题，两者之间 即互相制约 ，又互相依存。 品房 质 房地产开发的成本和商品房的品质之间的关系是怎样的呢? 我们可以设想两个极端，一个是不考虑商品房品质而无限制降低 在房地产开发实施过程中，随项 目商品房品质的提升，房地产 商品房开发成本，在开发成本降低到一定阶段后将导致商品房的 开发的成本通常会比市场定价敏感 ，因为项 目成本往往是商品房 生产无法进行 ，这时候供应者的市场行为也就随之消失了；另一个 品质提升的硬性指标。从图中看到，企业核心 目标的利润最高点 极端是不惜代价地追求商品房品质，但由于受特定历史时期的技 既不会在商品房品质的高点出现，也不会是成本的最低点，并不是 术条件限制，商品房的品质会有极限品质，当商品房品质趋近于极 商品房品质越高、成本越低利润空间就越大。 限品质时，商品房的开发成本会急剧上升，在一定区间内商品房因 基于以上分析，房地产开发的生产成本是商品房品质的有力 开发成本的因素而导致超出当时的消费能力，这时候市场的交换 保障，而商品房的品质定位又是获取市场价值的载体。商 品房开 行为也同样不存在了。商品房的开发成本及商品房品质之间的关 发的成本控制工作是基于科学的商品房品质定位基础上来实施 系，在市场供给区间内，商品房开发的成本和商品房品质在大形态 的，项 目的商品房品质管理也是受成本制约的，这两者是贯穿项 目 上是线性关系，但在不同区间内，商品房的开发成本与商品房品质 始