开征物业税对我国房地产市场影响.docVIP

开征物业税对我国房地产市场影响物业税，以不动产为课税对象，已在西方发达国家普遍开征。由于我国现行房地产税制中存在的诸多问题，物业税已被列入今年政府工作重点。2003年10月，十六届三中全会《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”财政部和国家税务总局等相关部门亦表示将在“十一五”期间尽快推出物业税，物业税的推行代表了我国税制改革的方向和趋势，此举也将对我国房地产市场的各个层面带来深远影响。 一、对商品房价格的影响 自1999年以来，商品住宅销售价格持续上涨，且其涨幅普遍高于非商品住宅价格的涨幅。2002年我国房价进入高速增长期，每年的同比增长幅度保持在4%以上。以1995~2005年的房价收入比衡量，中低收入阶层的住房支付能力持续下降，只有最高收入层的房价收入比有所减少。在这样的情况下，普通消费者均希望开征物业税能够起到抑制房价的作用。然而，从理论上分析，物业税和房地产价格调控是两个不同领域的问题，前者属于公共劳务的分摊问题，后者则属于私人物品的资源配置问题。房价过高更多地与政府对土地使用权的垄断、市场供求等主体因素有关，与物业税并没有直接的关系。例如，在美国加利福尼亚洲，房地产税率高达10%以上，但房价近年来依然有明显的上涨趋势。实际上，物业税承担的是完善财产税制建设、保证财政收入和调节收入分配的职能，使税收制度和财政体制更能体现效率和公平。征收物业税主要是为了解决房、地分别征税带来的税制不规范问题以及现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题，从而促进房地产市场进一步健康发展。 而且，对于物业税的范畴在学术界亦存在一定争议。一部分学者认为，土地出让金不应纳入物业税的范畴，应继续保留现行的土地出让金制度，土地出让金与物业税分别收取。原因在于，我国土地属于国有，公民所拥有的房屋只有70年的土地使用权，土地出让金是土地的出让价格，与土地使用权的出让行为相联系，实为地租的资本化，与物业税在性质上存在差异。因此，不宜将土地出让金合并入物业税。如果物业税的范畴不涵盖土地出让金，则开征物业税对于抑制商品房价格，很难达到立竿见影的直接效果。同时，有些学者指出，即使将土地出让金并入物业税征收，房价的下降幅度依然有限。土地价格是由土地出让金、拆迁安置费以及相关税费构成的，土地出让金只是土地价格的一部分，其比重为10%~30%，而土地价格则占房地产价格的20%~40%，如此计算下来，土地出让金至多仅占到房地产价格的12%，因此，房价下降并没有太大的空间。 然而，有一点不可否认，现如今居高不下的房价中存在一部分投机炒作因素。由于我国房地产税费主要集中在开发投资环节，占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，这便刺激了房地产投机行为。而且，出于人民币升值的预期，一定规模的国际游资已涌入我国房地产市场。因此，对高档住房、投机性住房征收较高的物业税，将对高档住房、投机性住房需求产生较大的抑制作用，从而把投资性购房逐渐压缩到最低程度，使投资性住房和普通住房需求基本上达到平衡，从而在一定程度上抑制房价的快速上涨。 二、对房地产资源利用率的影响 我国土地资源紧缺与不动产闲置浪费现象并存。自2002年，我国商品房空置面积增幅开始反弹，当年年底商品房空置面积同比增长了12.6%，2003年底，商品房空置面积突破1亿平方米，2004年底空置面积虽略有回落，但到2005年底，回升至1.14亿平方米，2006年底同比增长7.9%，达到1.26亿平方米。针对这一问题，对不动产开征物业税有利于我国房地产市场资源的合理配置。因为在物业税的压力之下，考虑到房产的持有成本，房产所有者将有动力对已闲置的资源加以充分利用，或对闲置不用的房产资源转移给具有实际需求的人，从而提高房产资源的利用效率，促进我国土地集约化使用。另外，从国外经验来看，开征物业税还有利于控制城市建设用地无序蔓延的状况。在短期利益和政绩思想的驱动下，一些地方政府忽视了土地资源的优化配置，无计划、无节制地出售土地使用权，各种开发区泛滥，导致土地资源的急剧减少和浪费，影响了城市与房地产市场的可持续发展。实行物业税制度无疑可扭转这一状况，尤其在经济发达地区，房地产市场已日趋成熟，土地资源日益紧缺，实施物业税制度，将对合理利用房地产资源以及房地产市场的可持续发展起到极为重要的作用。 三、对政府职能的影响 在经济发达国家和地区，物业税在整个国家税收构成中占据着较大比重。物业税和所得税、增值税一起被列为三大主力税种，是各地方政府财政资金的支柱性来源，特别是美国，一般要占地方财政收入的50%~80%。实施物业税，均衡了政府长期财政收入，不论是哪届政府出让的土地使用权，把开发环节所