流动性过剩背景下房价困局.doc

流动性过剩背景下房价困局预计近两三个月内国家不会出台严厉政策打压投资需求，近期“二套房贷”紧缩属于“老调重弹”，三季度房价依然呈上行态势 近段时间，楼市一片繁荣景象，令人关注的是，投资需求异军突起，尤其是一线城市中，高端住宅热销成为当前市场的重要特征。部分楼盘成交构成中，投资和投机需求已超三成，恍若回到楼市非理性繁荣的2007年。 投资客涌入楼市求财富保值 国外金融危机依然寒意浓浓，部分国家经济仅露了复苏”嫩芽”，实体经济则还在“冬眠”。今年6月百年通用的破产，与去年9月雷曼兄弟的倒闭，一样具有典型意义。国内经济出现复苏迹象，最新公布的数据表明，上半年GDP同比增长7.1%，比第一季度增幅多一个百分点。然而，最为重要的出口额却下降21.8%，国民经济回升基础尚不稳固，离全面回暖尚有较长的距离。在此背景下，楼市中的投资需求卷土重来，似乎有些让人费解。 大家都在讨论的，也得到多数人认可的惟一理由，就是流动性过剩将会导致通货膨胀，以及资产价格上涨，而房子是抗击通货膨胀的最好的商品之一。“三人成虎”，当很多人都这么想的时候，也就没人深究其中的内部联系了，从众心理形成，但见一批批有钱人、企业主、炒房者、外资散户鱼贯入市。 目前涌入楼市中的投资客，首先期望是防通胀，使财富保值；其次还希望房价能够上涨，带来增值。这就涉及另外一个问题，在流动性过剩，以及通胀预期或现实条件下，资产价格是否必然上涨。资产价格变动，本质上也是一种货币现象，所以按一般规律，流动性与资产价格的正相关性，比流动性与通胀的正相关性，还要更强一些。 在经济快速增长的过程，必须伴随着流动性充裕甚至是过剩的出现。中国经济从2002年下半年加速增长到2007年，并没有出现严重的通货膨胀，但资产价格上涨迅速。上世纪80年代末，日本实行宽松的货币政策，股票价格和不动产价格急剧上升，但CPI却比较稳定。 近几年流动性过剩一直是个热点话题，尤其2007年下半年，当通货膨胀快速升级后，然而恰在那时，中国股市却出现拐点，上证综指在2007年10月份调头向下，至2008年上半年，已大跌七成左右。同时，全国70个大中城市的房价也于2008年8月首次出现环比负增长。由此证明流动性并非决定资产价格涨跌的充要条件，而只是重要因素之一。从结构上分析，根据近十几年我国的历史数据，流动性过剩对住房价格的影响，明显大于对股市的影响，这也跟国人对于购房有浓厚的喜好相关。 流动性过剩助推资产价格上涨 接下来，不妨分析一下当前的情形。首先，流动性过剩已成为事实。上半年，人民币各项贷款增加7.37万亿元，远超去年底制定的5万亿的全年目标。按去年12月中央经济工作会议，2009年我国M2的预期增幅为17%。而现实却是6月末，广义货币供应量（M2）同比增长28.46%，快于5月末的25.74%，再创1999年有此记录以来的的新高。6月末，外汇储备余额2.13万亿美元，同比增长17.84%，按我国制度，新增外储须等量发行人民币。 在经济“保八”依然存在一定困难的情况下，今年接下来的时间，中央不会拧紧“水龙头”， 近期中央明确表示，下阶段坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策。中金报告指出，中国基础货币总量超过美国，而广义货币存量基本与美国持平，M2和贷款增速以及广义货币增速与名义GDP之差也远高于美国，显示中国信贷环境宽松程度甚于美国。 其次，通胀尚未出现，资产价格已经上涨。滞后效应明显，目前CPI、PPI连续数月负增长，年内宽松的货币政策不太可能变向，估计最快也得明年才会出现通胀。按一般经济规律，通胀只有在经济快速增长时才会出现，受石油危机影响，上世纪70年代美国经济出现“滞胀”，那是一段反常的历史。资产价格却已上涨。股价去年10月触底，上证指数最低1664点，年底时已涨至1821点，今年6月最高突破2800点，说明部分资金进入股市，而非实体经济。另外，房价亦从今年3月开始持续上涨，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅扩大到0.8%。 三季度房价依然呈上行态势 从投资需求类型看，目前多数属于中长线的保值性投资，既然有城市富裕群体，也有民营企业主，还有部分兼顾改善与投资的自住客。另外，值得关注的是有炒房前例的温州等地资金入市，以及少量港台人士、欧美华侨等境外资金。目前，京沪深等一线城市中，投资投机性购房比重，已占到二成左右。而投资需求具有风向标的作用，经过媒体的放大效应后，更让自住需求者感到恐慌，从而逼使有支付能力的改善需求者继续跟进。近期热销楼盘频频出现，摇号售楼现象死灰复燃。 最为典型的是温州炒房团重现江湖，纵横于上海、杭州、深圳等地，今年5月温州在上海楼市砸下13亿元，从而导致上海内环内的房价比1月大涨三成多。5月以来