论我国农村宅基地使用权转让.docVIP

论我国农村宅基地使用权转让在我国，农村宅基地使用权是维系几亿农民基本生存权利的基础，具有浓厚的福利性质和较强的社会保障功能，因而一直以来在法律上禁止流转。但随着城市化进程的加速，农村宅基地的资产价值不断提升，农村宅基地使用权的隐性转让也越来越频繁，事实上出现了法律规定与实际做法的背离。因而，如何充分保障农民利益，更有效地发挥农村宅基地的经济价值以及正确处理农村房屋与农村宅基地使用权的关系成为不可回避的问题。 一、我国农村宅基地使用权概述 农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造住宅的权利，它是农民维持其生产、生活的一项重要权利。主要有以下几个特征： (一)农村宅基地使用权主体的特定性。在我国，农村宅基地仅限于本集体经济组织内部成员享有使用权，该集体经济组织成员申请宅基地只可以向本集体经济组织提出。 (二)农村宅基地使用权取得的无偿性。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准”。农民申请宅基地使用权，需要经过乡、镇人民政府审核，由县级人民政府批准。农村宅基地使用权的取得，原则上是无偿的。这充分体现了农村宅基地使用权的福利性，即保障农村村民“居者有其屋”。 (三)村民一户只能拥有一处宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” (四)农村宅基地使用权转让的范围特定。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让。”由此，我国法律将农村宅基地使用权转让限定于本集体经济组织内部。 由此可以看出，我国农村宅基地使用权具有主体的特定性、使用的无偿性、数量的有限性和转让范围的特定性等特点，具有浓厚的福利性质和较强的社会保障功能，是维系几亿农民基本生存权利的基础。 二、我国农村宅基地使用权自由转让的利弊分析 随着社会经济的发展，农村闲置房屋不断增多，农村房屋所有权转让也越来越频繁。伴随着农村房屋所有权的转让，农村宅基地使用权的隐性转让也在不断增加。《国土资源部规定》：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让。”因此，我国只允许农村宅基地使用权在本集体经济组织内部转让，严禁农村宅基地使用权在城乡之间转让。 关于如何规范农村宅基地使用权的转让，学界提出了不同的观点，有的学者认为，宅基地使用权可以在城乡之间自由转让；反对者则主张，农村宅基地使用权只能在农村集体经济组织内部进行。 (一)自由转让论者的理由及评析 赞成者认为自由转让可增加并充分实现农民的经济利益，具有重要的经济价值。 1.以农民为“弱者”，而由立法者充当其“监护人”，未必真正维护了其利益。“弱者”并非“弱智”，农民自有农民的智慧，立法者不必杞人忧天。保护农民的利益，真正的症结不在于防范城市居民对农村集体土地的“侵入”，而在于防范国家和行政机构对于集体土地的“侵入”和肆意剥夺，后者才是真正的农民利益的威胁所在。仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值，会损害出卖人的利益。 2.现实中，农村宅基地使用权的转让多为隐形转让、随意定价。一方面，农村宅基地的价值不能得到合理体现，农房的出租或者转让，只是房屋的收益，农村宅基地近乎无偿使用；另一方面，集体经济组织的所有权不能得以实现。农村宅基地所有权归集体经济组织，农民只有农村宅基地的使用权，则农村宅基地使用权和农房转让的收益应在集体和农民之间分配。在现行条件下，如果农户转让住宅的所有收益都归个人所有，那么集体经济组织想要分配增值收益不可能实现。禁止农村宅基地使用权交易的制度，在建立之初，对保护农民的合法权益起到了积极的作用。在市场经济的今天，该制度已经暴露了其弊端，必须进行相应的调整，允许农村宅基地使用权在一定范围内转让。规范农村宅基地使用权的转让，是法律界不可回避的问题。 3.强行禁止城镇居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上十分困难。尽管目前宪法尚未赋予公民迁徙自由，但在户籍制度已经放开的情况下，城镇居民和农村居民的区分已经没有太大的实际意义。强行禁止城镇居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也是十分困难的”。城镇居民受让农村宅基地使用权，必须符合农地转用审批制度的规定，同时要经过本集体同意，进而对我国农业生产和耕地保护不会造成损害。 笔者