- 1、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。。
- 2、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 3、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
- 4、该文档为VIP文档,如果想要下载,成为VIP会员后,下载免费。
- 5、成为VIP后,下载本文档将扣除1次下载权益。下载后,不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 6、成为VIP后,您将拥有八大权益,权益包括:VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 7、VIP文档为合作方或网友上传,每下载1次, 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等,对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
论我国房地产开发造价确定及控制管理
论我国房地产开发造价确定及控制管理【摘要】房地产开发企业造价控制成功与否,在市场经济竞争中具有决定性意义,因此,研究和关注房地产开发企业造价确定和控制管理问题具有现实意义。本文主要对房地产开发造价确定和控制管理进行分析。
【关键词】房地产;造价;控制
近几年来,房地产市场持续升温,供需两旺。随着“大盘”、“精品”时代的到来,房地产开发企业优胜劣汰的进度也在加快,在这个过程中如何求生存、求发展,是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的区域环境中,除了开发适销对路的产品外,最重要的是降低项目开发成本,最大限度地提高投资效益,这一点受众多房地产开发企业的关注,既是热点又是难点。如何降低项目开发成本,提高投资效益?对房地产开发的造价进行有效地控制与管理是关键。
1.房地产开发全程造价的分类及其特点
目前,根据我国建设工程项目的建设程序,房地产项目从酝酿、规划、建设到投入使用大致分为四个阶段:项目投资决策阶段(项目建议书、可行性研究、投资收益分析),项目规划设计阶段(项目规划设计、方案审批),项目实施阶段(施工阶段),项目竣工结算阶段。
在项目投资决策阶段,开发商依据建议书编制初步投资估算,做可行性研究报告时编制详细投资估算,由于都是投资估算,一般误差在+30%到-20%之间,所以误差较大。这一阶段建设工程造价控制的难点是:第一,项目具体实施方案尚未确定,估算难以达到准确;第二,此阶段开发商有时是为了争取项目的开工,行政决策意识比较强,投资估算偏小;第三,投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的反应实际情况。在项目规划设计阶段,从控制建设工程造价来说一般又分为四个小阶段:第一,方案规划阶段,该期间开发商应根据方案图纸和说明书,作出含有各专业的详尽的建安造价估算书;第二,初步设计阶段,开发商根据初步设计图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计总概算;概算一经批准,即为控制拟建项目工程造价的最高限额;第三,技术设计阶段(扩大初步设计阶段,简称扩初),开发商应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计修正总概算;第四,施工图设计阶段,开发商应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算,用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计概算。施工图预算是确定承包合同价,结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体,各设计阶段的造价(估算、概算、预算)相互制约、相互补充,前者控制后者,后者补充前者,共同组成设计阶段的控制系统。
2.房地产开发企业造价控制技术与方法
2.1 立项阶段的造价控制措施
房地产市场是不完全竞争市场,房地产开发企业在对收入与造价分析时,相对来讲,收入的不确定性可能大一些,对于造价来讲,如材料费用,尽管也会随市场波动,但相对来讲可能小一些。对开发项目可行性进行造价相对准确的估算,不仅对于项目可行性研究十分重要,而且对于造价控制也十分重要,把造价控制由事后控制做到事前控制。在造价估算时,按会计分类尽可能的进行细化,使以后在造价控制时能够有的放矢。同样一个项目,不同的企业因为其信用、融资能力的不同而造成造价与风险是不相同。因此要根据企业自身的特点和把控风险能力的不同,合理安排好风险与资金利用率之间的平衡,安排好资金链。
2.2 设计阶段的造价控制措施
有资料表明,初步设计阶段影响投资的可能性是75%~95%,技术设计影响投资的可能性是35%~75%,施工图设计阶段影响投资的可能性是25%~35%,而到了施工阶段,影响工程造价的可能性已经只有10%。由此看来,控制工程造价的关键在于设计阶段。因此影响建设项目投资造价控制的主要阶段是设计阶段,设计阶段是投资造价控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约,认真做好设计阶段投资控制对控制建设项目投资至关重要,是控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案,不仅要取得良好的社会效益,还应具有经济的合理性。长期以来,建设单位普遍对建设项目的设计阶段重视不够,较少过问设计方案的经济合理性,致使一些设计项目的设计质量不高。
2.3 基建阶段的造价控制措施
按基建程序办事,就是要遵循工程建设的客观规律办事,它是多年来基本建设正反两方面经验的科学总结。要合理安排开工顺序和提高交用标准。积极引进市场机制和竞争机制,在承发包上实行招投标,是全面造价管理工作的重点。把竞争机制引入全面造价管理,在相对平等的条件下进行招标承包,择优选择工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。
3.结语
长期以来,人们习惯于把寻找开发项目、项目实施作为重点工作来抓,而把造价的控制与管理工作集中在竣工结算审核阶段,毕竟是被动控制、事后控制。笔者认
您可能关注的文档
最近下载
- SolidWorks入门教程很全面课件.ppt VIP
- [生理学]消化与吸收精选.ppt VIP
- 专题21.2 二次函数的图象【八大题型】(举一反三)(沪科版)(原卷版).docx VIP
- 第一章物质及其变化第一节物质的分类及转化(25张PPT)必修第一册.pptx VIP
- 某省2025年全省广播电视技术大赛(调幅专业) 试题 .pdf VIP
- 公路桥梁工程高处作业安全培训.pptx VIP
- PKPM软件说明书_筒仓结构设计软件SILO.pdf VIP
- Q OKTW 023-2016_汽车起重机 企业标准.pdf VIP
- 五年级数学(小数四则混合运算)计算题及答案汇编.docx VIP
- 【知识专讲精研】高中日语基础写作:-私の部屋课件.pptx VIP
文档评论(0)