城镇土地以价定级法研究.pdfVIP

城镇±地以价定级法研究 杭州市国土资源局 朱文琚 土地定级的本质就是要揭示不同地段的土地的差异 图2—1基于空间聚类的城镇土地 “以价定级”法技 即土地的区位差异。这种区位差异既包括自然区位 ，同 术路线图 时也包括经济区位、交通区位的差异。早期的土地定级 二、以价定级法的理论分析 更多考虑不同区位土地的质量差异，对影响土地质量的 (一 )土地区位优劣决定土地级别 各因素进行全面的考虑，操作起来复杂、繁琐 ，且主观 城镇土地定级是评定城镇土地的质量差异，城镇土 随意性大、定级结果不直观等，这是在土地市场没有发 地质量的差异又取决于土地的区位条件，区位条件好的 育的情况下的一种合理有效的途径。随着土地市场的发 土地对应的土地级别就高。 展，一些现有的土地交易案例为土地定级提供了参考依 城镇土地区位条件对城镇土地级别的影响主要体现 据，新的 《城镇定级规程》要求有条件的地方以土地交 在以下几方面 ： (1)通达性 ，即可接近性，是指到达 易资料对土地级别进行验证。可见，土地交易资料为土 某特定土地区位的交通运输条件。 (2)物化劳动的投 地定级提供了新的路径，在我国土地市场逐渐发育和完 入。直接体现城市土地经济属性的是人类不断投人土地 善的情况下，我们应从已形成的土地交易资料入手 ，探 的社会物化劳动。经过不断加工改造、经营开发后的自 索出更好的土地定级方法。 然土地，凝结了人类的社会必要劳动，其质量大大提高， 一 、 以价定级法的内涵和技术路线 即其使用价值更大。 (3)互赖性和波及性。城市中各 区别于传统的以质定级法，以价定级法是直接根据 种经济群体或个人 由于互赖性、互补性，可为彼此提供 土地收益的还原量地价水平高低的一致性在市域空间划 利益，在地域空间上集中在一起，形成规模生产和经营， 分地价区块，制定地价分区，从而划分土地级别。 从而产生区位聚集经济效益。 在具体实现上。可以运用空间聚类的相关知识，将定 (二 )土地区位差异在空间上表现为级差地租 级对象划分成若干个均质区域或大小相同的单元网格。对 依据马克思的地租理论，级差地租 l指由于土地位 均质区域地价或单元网格地价进行空间特征数据和属性特 置不同所产生的超额利润转化的地租 。级差地租 lJj营在 征数据的聚类，将特征类似的均质区域或单元聚为一类， 同一位置土地上追加投资所产生的超额利润转化成的地 以划分土地级别 (如图2—1所示 )。其中，聚类结果得到 租。可见，级差地租正是由于土地区位间的差异而产生 的类中心值可以作为确定级别基准地价的依据。 的，是土地区位差异在空间上的表现。 阿朗索的区位平衡理论认为城市中各种活动的区位 决定于它们所能支付地租的能力。在此情况下，各种活 动彼此竞争使用土地，并通过土地供给、土地需求的市 场价格变化来决定各种活动的最