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夯实二手房交易税基途径探析摘要：二手房交易过程中核定税基是各级税务机关亟待解决的棘手问题，从实施效果看，二手房税收政策越来越暴露出调控能力弱、涉及税种多、减免优惠繁、税源监控难、征管漏洞大等问题。税务机关应以“政府主导、部门协作、信息共享、项目控税、统一计价、联合办公”为原则，全面引入分级分类最低计税价格管理办法，推行房地产税收征管一体化模式 关键词：二手房税基 征管一体化 随着房地产市场不断升温，二手房交易市场逐渐火热，在价格不断上涨的同时，税款征收额却并未同步增长，二手房交易多属个人交易，税基严重不实，税款流失惊人。如何在二手房交易过程中核定税基，堵塞征管漏洞，实现应收尽收，已成为各级税务机关亟待解决的棘手问题。夯实二手房税基，对于提高房地产税收征管科学化和精细化水平、发挥税收调控职能、规范房地产税收征管秩序、营造和谐征纳关系，将产生不可估量的效果。 一、辽宁省二手房税基核定的现状 目前，辽宁省地方税务局二手房交易的税收征收以就近方便纳税人为原则，分别在市、县房产交易大厅派驻人员设立地税窗口受理涉税事宜。在办理涉税事宜时，纳税人须持房产转让合同、房屋价值评估报告、身份证件复印件等有效资料办理二手房纳税申报。其计税依据主要有以下三种： （一）据实申报征收。纳税人如实申报办理纳税事宜的，税务机关依据房产转让合同据实征收。 （二）评估申报征收。对于协议交易价格明显偏低的，税务机关结合实际情况，要求纳税人到房产评估机构进行评估，持评估报告进行纳税申报。 （三）税务机关核定征收。对于评估后价格明显偏低的，地税机关依据税法相关规定，对二手房进行核定征收。 二、二手房交易税基存在的问题 国家有关部委、财税部门相继出台了二手房税收调控政策，从实施效果看，二手房税收政策越来越暴露出调控能力弱、涉及税种多、减免优惠繁、税源监控难、征管漏洞大等问题。具体政策复杂性估计不足、政策针对性不强、延续性较短，导致在政策执行过程中出现一定的问题和缺陷，主要表现在以下几个方面： （一）房产交易价格难以核实，税负公平性缺失。二手房是以交易金额为计税依据，为逃避税收，纳税人往往隐瞒其实际交易价格，做成“阴阳”两份买卖合同，或用其他手段取得价值较低的房产评估报告，蓄意致使房屋成交价格远远低于市场价格。此外，相关部门没有制定较为合理的房产税基核定标准，税收执法出现弹性，致使纳税人对执法的公正性产生怀疑。 （二）税收优惠、减免项目难以界定。一是家庭唯一生活用房界定难。仅凭税务部门力量不能确切掌握证据资料，房管部门也没有现成的历史资料可供查询，各地房管部门信息不能共享，深入调查难度较大。对此税务部门在家庭唯一生活用房方面难以界定，这就造成二手房个人所得税征免上存在着税收流失与损害纳税人合法权益相冲突的现象。二是减除项目金额认定难。根据《国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税[2006]75号）规定，2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住宅对外销售，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。这项税收政策中购买房屋的价款较难确定，以前办理房产证不需提供税务发票，购买人大多都没索取发票；开发商除非购买人索取一般也不开具发票；即使以前有发票，有的购买人因保管不善而丢失，而税务部门对销售不动产发票未进行单独管理，不易查找，还有许多单位集资建房，这些房产即便实行房改后也大多没有税务发票。三是真假赠与难以甄别。对赠与中的亲属关系、继承权属等关系的甄别，单凭税务部门是难以核实清楚的，且核实需花费大量的时间和精力，致使那些表面属于赠与而实质上具有交易性质的假赠与行为，只需经过公证，就可在二手房交易中免缴营业税、个人所得税等主要税收。 （三）信息共享体系不完善。二手房交易涉及地税、房产、工商、物价等多个部门，由于种种原因，二手房交易未建立相应的信息传递机制，信息交流不畅，不能做到信息共享；部门间配合不够，各管其事，缺乏相应的联合控管制度；税源登记档案和税源数据库缺失，从而失去了本应掌握的前期主动权。 （四）二手房交易缺乏有效监管。鉴别房屋买卖合同真实性的权力机关不明确；房屋转让过程中的链条机制以及相关部门之间的权力与义务不明确；某些评估机构因利益驱动进行不实评估；负责二手房税款征收的税务干部权限过大，导致人为暗厢操作、“人情税”、“关系税”等不规范执法行为的产生。这些问题的存在，既损害了国家的利益，也破坏了税法的刚性。 三、二手房交易税基不实的成因分析 （一）缺乏统一、科学、合理的计税依据核定方法。二手房具有独特性、唯一性，受位置、年限、楼层、朝向、房屋现状等因素影响，二手房价值千差万别。没有统一、科学、合理的二手房计税依据核定方法，仅靠房屋买卖合同、房