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投资性房地产会计核算及改进初探【摘要】 投资性房地产是一项新执行的会计准则，一般企业应用较少。本人通过具体企业业务和结合会计准则的相关规定，就投资性房地产会计的核算、增减及改进方法进行阐述，希望能为相关企业提供参考。 【关键词】 投资性 房地产 会计核算与改进 一、投资性房地产概述 投资性房地产是企业为了通过租赁赚取租金收入或引起资产增值而部分或全部持有的土地、房屋建筑物等。投资性房地产是一种特殊资产，其不同于一般意义上的存货、固定资产、无形资产等。 1、投资性房地产的主要特点。一是投资性房地产不适用于销售。在我国一些地区房地产交易市场日渐完善，房地产已经具备相当的流通性。但根据准则的定义，用于销售以获取差价的房地产，应界定为存货，不是投资性房地产。二是投资性房地产的实际使用寿命较长，应当对其后续支出与处置加以考虑。三是由于受到法律规定的限制，我国企业持有土地的行为，只是获得了土地使用权，而并非取得了所有权，因此企业持有的自用或用于销售的土地应界定为无形资产范畴；对于为了出租或资本增值而持有的土地使用权应界定为投资性房地产。四是企业持有投资性房地产的目的不是为了耗用，而是为了赚取长期的租金收益或获得资本增值。对于这部分资产的核算，应当充分遵循实质重于形式的原则进行收益的确认。 2、投资性房地产的范围。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 二、投资性房地产的初始计量 企业取得的投资性房地产应按照实际成本的原则进行计量。根据投资性房地产取得的方式不同，其计量的内容也有一定的差异；对于企业购入的投资性房地产应当将为了取得该项资产而发生的价款、相关税金、手续费（如合同费、公证费、保险费等）计入成本；对于企业自行开发的投资性房地产，应当将开发过程中为了该资产发生的一切支出作为其成本入账，包括项目确定、场地清理以及建造过程中发生的直接材料、直接人工、施工管理等计入成本；企业因债务重组、非货币性资产交换等取得的投资性房地产应当依据相关会计准则进行会计确认与计量。 三、投资性房地产的公允价值计量模式 根据投资性房地产准则的规定，企业既可采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业只能采用一种模式进行计量，不得同时采用两种计量模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》处理，并在附注中予以披露。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。在公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；自用房地产或存货转换为投资性房地产时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。 由于公允价值模式较之成本模式，不需要对投资性房地产计提折旧或摊销、减值等，因此会降低企业会计核算期间的成本，同时在房地产市场持续升温的大环境下，按照公允价值在会计期末调节资产账面价值，多数情况下会增加企业的总资产。在两者的共同作用下，企业净利润将会大幅提高。 四、投资性房地产新建与改扩建的会计处理 按照《企业会计准则讲解（2006）》（简称《讲解（2006）》）的规定，企业新建的投资性房地产，其在建工程发生的全部支出先在“在建工程”科目进行归集，待完工后由“在建工程”转入“投资性房地产”科目。企业对投资性房地产进行改扩建，先将投资性的账面价值转入“在建工程”科目，待改扩建工程完工后再将其账面价值转入“投资性房地产”科目。《企业会计准则讲解（2008）》（简称《讲解（2008）》对新建的投资性房地产延续了《讲解（2006）》的做法，而对于投资性房地产的改扩建不再通过“在建工程”科目而是通过“投资性房地产――在建”科目进行核算。核算投资性房地产的新建与改扩