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浅谈当前房价过高形势下房地产调控政策【摘要】 在当前房价过高的形势下,政府出台了一系列调控政策,以近期颁布的房地产调控政策“国十条”为例,对国家房地产新政进行具体分析,并查看实施后效果;分析未来调控政策的方向――开征物业税及其对房地产市场的意义;最后对宏观调控抑制房地产过热,房地产市场更健康、更规范发展提出相应对策与措施。 【关键词】 房地产 宏观调控政策 高房价 住宅房地产业发展为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业,在现代市场经济运行中起着不可替代的重要作用。2009年,房地产市场在金融危机的寒冬之中通过国家积极的财政政策和适度宽松货币政策的扶持迅速回暖,同时过快增长的房价引发重重矛盾,房地产泡沫严重威胁经济安全,影响社会稳定。对此国家在2009年底、2010年初连续出台各项调控措施,如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施,然而这些相对温和的政策调控力度及两会期间政策的沉默被误解为行业的“利空出尽”,“买方市场”再度活跃,房价迎来新一轮暴涨。在此之下,政府再度表态,表现出对行业发展的担忧和控制稳定的决心。 一、国家房地产新政分析――以“国十条”为例 2009年年底至今出台的一系列调控政策,其手段之严厉在中国房地产调控历史上是十分罕见的。特别是4月份密集出台的政策,其力度更是绝无仅有的。这也表明了中央政府对遏制房价高涨,回归理性的决心。在一系列调控政策中,“国十条”是当前阶段行业纲领性文件,标志着政府要彻底打压当前房价不断上涨的势头。此次调控政策的重点任务是抑制投机性住房,打击某些开放商囤地捂盘风投机行为。同时对政府部门尤其是地方政府的责任也做了严格的规定。 第一,建立考核问责机制是这次“国十条”的一个重点,之前国务院发通知,要求地方政府执行,现在要对地方政府问责。严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合,问责制去年年底就已经出台,这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。 第二,信贷政策中的“三套房”和“二套房”的规定直接规避了资金雄厚的炒房者继续炒房的可能,这一条政策非常有力的打击了游资购房,非常有利于继续稳定市场。“国十条”同时要求住建部加快个人住房信息系统的建设。这意味着,个人跨区域购房行为将得到有效监控。可视为对异地炒房不予贷款的补充,个人跨区域的购房信息将得到有效监管与披露。这也是首次对异地购房者的规定。 第三,国十条中的税收政策。由于我国房地产市场起步较晚,理论与实践经验不足,在房地产市场发展的过程中产生了一些问题,这就需要我们运用各种政策手段加以规范、引导。税收作为政府的一项重要的政策工具与房地产行业的发展具有较强的相关性,因此运用税收政策来促进我国房地产市场的发展成为理论界的共识。 第四,此次调控提到了土地招拍挂制度的改革,不再按以前单一“出价高者得”的模式,今后将采取更加合理完善的方式,这条政策旨在为当前的土地市场降温。同时加大土地供应和普通商品房的所占比例,市场将增加大量的商品房供应,部分大城市短缺供应造成的房价飞涨已经不可能继续,这对房地产市场的健康发展有积极的促进作用。 第五,加强监管、加大打击力度,该要求旨在严打某些开发商捂盘惜售等“趁乱打劫”式的开发和盈利。加大打击力度,增加信息透明度,可防止房价不正常上涨。 第六,保证保障性住房建设,解决低收入人群住房问题,是增加市场供应的有效措施,将起到稳定房价的作用。这也是一个强制性的要求,目的就是要确保各地安居工程建设必须到位。 二、新政出台后的效果 投资及住房成交量:4月,全国房地产开发投资为3340亿元,环比3月下降了3.19%。主要源于:4月房屋新开工面积为1.34亿平方米,环比下降了22.99%。一手住宅成交则由于签约及登记延后等原因,从新政颁布后第二周开始剧变。9个重点城市的成交量,在新政出台后第二周除京、汉两地外,其余城市成交均大幅下降,环比降幅在3成以上,杭州、深圳两地降幅高达9成、7成。而二手房市场变化更为明显,京沪穗深津五城市成交量,在新政后即大幅下降。房地产价格:4月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%,其中新建住宅销售价同比上涨15.4%,商品住宅销售价格上涨17.3%。 从以上数据可以看出“国十条”出台后,楼市有了明显的变化,比如楼市出现了二手房市场成交量大幅下降;一手房成交量萎缩;土地市场开始降温,“地王”消失等,但是4月份全国70个大中城市的房价仍然上涨12.8%。这说明,“国十条”出台产生了一定效果,但这与宏观调控目标距离仍然很远。也就是说“国十条”对楼市的作用是降温而不是降价。 三、未来调控政策的预测 鉴于当前阶段政策效果不理想,政府下一步主要将以制订实施细则,但不排除出台更加严厉的政策。其中最有可能的是