解决物业管理纠纷路径选择.docVIP

解决物业管理纠纷路径选择物业管理行业是近年来伴随房地产市场蓬勃发展的衍生物，随着住宅面积的不断扩大，物业服务与人们生活之间的关系越来越密切，笔者于2009年承担辽宁省社会科学规划基金青年自选项目《辽宁省物业法律问题研究》，在调研中发现，物业行业虽然在近十年内有了很大的发展，但是仍然存在这样那样的纠纷，最为典型的有物业费纠纷、安全保障纠纷、车辆管理纠纷等等。究其原因，主要有以下五点：(1)开发建设遗留问题引起的纠纷平均占纠纷总数的50％以上；(2)公用部位、公用设施设备产权不明确；在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定；(3)物业相关法律法规不完善；(4)物业公司服务不规范；(5)部分业主的“搭车消费”利己观念。 正是由于存在这些纠纷，已经严重影响到广大人民群众的生活、工作，因此要从法律、社会管理、企业自身等多方面出发，寻求解决物业管理纠纷的最佳路径，因此，笔者提出以下六点建议。 1.推行菜单式物业服务收费、在全国推广、普及《住宅物业分级收费管理办法》。根据目前我国《物业服务收费管理办法》第六条的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行市场调节价和政府指导价相结合。物业收费应当遵循合理、公开、服务与收费相适应的原则。实际生活中，物业服务的收费一般依据当地政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定，考虑物业管理服务的等级标准、市场基准价和浮动幅度等因素。具体收费标准由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，实行明码标价，并在小区显著位置公示。调研中发现，目前全国各地关于物业服务收费存在的问题主要是收费标准的问题，笔者建议可以根据中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)中对物业企业的分类来制定《住宅物业分级收费管理办法》，将不同级别的物业企业能够提供的服务用“菜单式”的形式公布，引导业主正确选择和评判，再结合当地消费水平制定统一的收费管理办法，这样可以树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生矛盾。 2.推行物业公司服务专业化、职业化。调研发现目前物业纠纷中很大程度是由于物业公司专业化、职业化水平低，我国在2003年开始实施物业从业人员持证上岗制度，并于2005年出台《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》和《关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知》等一系列规章制度，但从我国目前状况来看，出来少数一线城市的住宅小区，大部分地区的物业从业人员中持证上岗人较少，具有物业管理师资格的人员更是少之又少，大部分物业从业人员素质有待提高，这些都成为影响物业行业的服务质量和自身发展的重要因素。建议各省职业技术院校尽快开设物业管理服务专业，增加物业方面人才的培养，物业管理部门要严格审查物业持证上岗人员是否符合最低数量，物业企业也要加强员工的培训，以提高社会对物业从业人员的认知度。 3.实行行业保险。调研中发现，住宅共用设施、第三人侵权、水灾、火灾等导致业主财产、人身受损引发业主与物业矛盾逐年增加，这些损害往往与物业无关，但是也成为业主不交物业费，或者起诉物业的导火索。从上海2008年引入物业行业保险的发展状况来看，行业保险是目前解决这一难题的最佳途径，物业企业用优惠价团购家庭综合保险，并向一次性支付一年物业费的家庭赠送，对于电梯用户和有机动车家庭还可以附加电梯责任险和停车场险种。 4.出台规范物业服务合同范本。关于物业服务合同范本，目前只有建设部于1999年印发的《前期物业管理服务协议》(示范文本)，它规范了前期物业管理活动的具体内容，减少物业管理纠纷，但只适用于自房屋出售之日起之业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。在之后的物业合同就没有了相应的示范文本，而物业公司自制的物业管理合同往往倾向于物业企业单方面的利益保护，在许多问题上约定不明或者没有约定，业主的合法权益无法保障，必然导致纠纷的产生，因此，笔者建议应当尽快出台《物业服务合同》示范文本，避免和减少业主入住后发生争议和纠纷。 5.增加纠纷解决途径、提高审判效率。物业纠纷常常呈现出群体性纠纷的特点，一个案件处理不当就可能引发群体效应，首先实施业主维权专业法律咨询顾问制度，在全国的司法系统中推广物业法律服务。也可以在各地的房管局设立物业纠纷法律服务点，联合法院和房管局共同跳出物业纠纷。其次加强社区调解，在社区中设立专门的物业纠纷调解委员会，设立专门人员进行调解。最后简化物业纠纷的审理，采取物业速裁法庭的形式对物业案件速立、速裁、速结。 6.明确住宅专项维修资金管理办法和使用审核标准。目前北京、天津、哈尔滨等地出台住宅专项维修资金使