浅议农村集体建设用地流转价格.pdfVIP

江西农业学报 2008，20(10)：133～135 ActaAgriculturaeJiangxi 浅议农村集体建设用地流转价格 嵇金鑫，李伟芳，黄天元 (宁波大学建筑工程与环境学院，浙江 宁波315211) 摘 要：当前我国农村集体建设用地流转尚处于摸索阶段，存在着价格混乱等问题，为保障农民集体利益和保护集体建 设用地资产，本文在全面分析了集体建设用地流转中存在的价格问题的基础上，结合土地经济学地租、地价、区位等基本理论 与收益还原法、成本逼近法等土地估价理论，提 出了合理可行的集体建设用地流转价格的评估方案，并对完善流转价格评估 提出了建议。 ’ 关键词：农村集体建设用地；流转；价格 中图分类号：F321．1 文献标识码：A 文章编号：1001—8581(2008)10—0133—03 农村集体建设用地是指建筑物、构筑物 占有的所有 要求。随着我国土地制度改革的深入，应该建立完善价 权属于农村集体经济组织的农民集体所有的土地。其流 格的市场形成机制，市场来决定价格，进而优化土地资源 转一般指使用权流转，即集体建设用地使用权发生转移 的配置。 的行为，包括使用权转让、出租、抵押、联营入股等。集体 1．3 价格信号失真 价格法则是市场经济中的重要法 建设用地流转是市场经济发展的必然，一方面可以使一 则，市场通过价格来对资源进行优化配置。但在 目前 些闲置或低效利用的土地得以充分利用，另一方面也可 我国集体建设用地流转中，由于其价格形成机制的不 以促进农村经济的发展，缩小城乡差距。目前我国集体 规范以及缺乏评估体系等问题，造成价格信号失真。 建设用地流转尚处于摸索阶段，存在着产权不清、价格混 例如，中国人民大学北京城乡结合部土地价格课题研 乱等问题，而流转价格关系到保障农民集体利益和保护 究小组所做的土地价格调查结果显示 ，集体土地出租的 集体土地资产，因此，建立和完善流转价格机制是规范集 租金仅是土地市场租金的1／3或 1／2。因此，土地价格 体建设用地流转的关键。 未能实现对土地资源的优化配置，同时价格的低廉造成 1 农村集体建设用地流转中的价格问题 土地资源的严重浪费，不利于土地的节约集约利用与耕 地的保护。 1．1 价格评估缺乏体系 当前我国城镇国有土地的流 转机制已经比较趋于完善，城镇土地价格的评估也已形 2 农村集体建设用地流转价格的理论分析 成了一套比较成熟的理论和方法体系，制定了 《城镇土 2．1 土地价格基本理论 根据表 1所述地租、地价与区 地分等定级规程》《城镇土地估价规程》等一系列国家规 位理论，本文认为，在分析农村集体建设用地流转价格 程。但农村集体建设用地流转价格的评估则缺乏相应的 时，应该以地租理论为指导，确定农民集体在价格制定中 理论与体系，也缺少相应的法律保障，同时市场交易资料 的主导地位，保障其利益；根据区位理论，认真分析地块 匮乏，这加大了集体建设用地流转价格的管理难度，如何 的具体隋况和区位特点；再结合地价理论，充分认清集体 科学客观地评估集体建设用地流转价格成为保障农民利 建设用地的预期收益以及供需状况，最后科学合理地确 益与保护土地资产的关键。 定流转价格。 1．2 价格形成机制不规范 目前集体建设用地流转价 2．2 土地价格评估理论 土地价格估价方法可以分为 格的形成主要有两种，一是 “灰色交易”下形成的流转价 基本估价方法和应用估价方法两大类多种方法，理论上 格，即私下自发流转集体建设用地时双方协商而决定的 来看，适合农村集体建设用地流转价格评估的有市场比 价格，这种情况在东部沿海经济发达地区大量存在。由 较扣除法、收益还原法、成本逼近法、购买年法 (见表2)。