宅基地管理方式亟待创新.docVIP

宅基地管理方式亟待创新编者按：农村宅基地问题涉及农民的切身利益，长期以来一直是基层国土资源管理工作的难点。十七届三中全会指出，要“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。”农村宅基地管理中存在哪些问题?需要改革和完善哪些制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权?本文在分析安徽省宅基地管理现状的基础上，对农村宅基地管理制度改革提出了具有操作性的对策建议。 问题：有缺憾也有失误 我国《土地管理法》及相关法律法规，已经确立了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权利登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。然而，农村宅基地存在的大量问题说明，现行管理制度已经难以适应新形势的需要。 宅基地管理法律缺乏系统性。农村宅基地的管理，只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，国家也没有制定法律、法规或者规章，宅基地管理缺少规范。 宅基地缺乏规划。第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求。致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。 农村居民点分布零散、面积大、超面积占用宅基地现象普遍。安徽省农村宅基地总体以自然村落为主，布局分散，30户以下的自然村分布普遍，占地面积大。如某县27个居民点总占地面积2972.4亩，平均每个村庄占地110.1亩，人均居民点面积0.59亩，户均居民点面积达2.22亩，宅基地超面积的占51.52％。 宅基地管理薄弱，有的地方甚至放任不管。由于前几年乡镇机构改革，人员变动较大，再加上基层国土资源管理机构改革不到位，绝大部分市、县将工作的重点放在经营城镇国有土地、农村土地开发复垦整理上，对农村宅基地管理放松，甚至有的市、县基本上是放任不管。如安徽省某县2005年、2006年、2007年全县没有审批一宗农村宅基地，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出来，新的宅基地随意扩张，甚至占用农用地而无人问津。 宅基地流转机制缺失。法律和政策限制宅基地流转，特别是禁止城镇居民购买农村宅基地，但又没有农村村民退出宅基地的机制，不但存在大量的隐性流转，而且已定居城镇或他乡的居民也不能将自己合法拥有的宅基地转让出去，宅基地使用权的权益难以实现。从而导致宅基地空置、空心村现象普遍，土地不能得到充分利用，同时由于宅基地禁止抵押，农民无法通过抵押宅基地在银行进行融资。 应当说，这些问题既有制度缺憾，也有操作失误。所以应当从完善管理和创新制度等方面着手解决问题。 完善：从监督管理到程序 以节约集约用地为出发点，建立严格的宅基地监督管理制度。加强农村宅基地管理，必须坚持统一规划、合理布局、“一户一宅”、节约集约用地的原则，强化宅基地规划在宅基地管理中的地位和作用，明确并细化各类不同地区的宅基地面积标准，明确农民住宅小区即新农村用地标准，明确多余宅基地及宅基地转让、继承、赠予、收回的监管措施，规范设立登记、变更登记及注销登记的程序，强化批后监督的措施和手段，正确处理政府干预和市场机制的关系，充分发挥干预职能，强化宅基地的动态监管和权利保护。 建立简便易行的审批程序。首先，确立本集体经济组织的宅基地决定权。如果本集体经济组织是村民小组的，则不需要经村集体经济组织或者村民委员会的同意，村民即可向国土资源部门申请宅基地。其次，在程序上减少乡镇政府审查环节，而直接由国土资源所初审，由国土资源所直接报市、县国土资源局审批，不需要村民到市、县人民政府国土资源局递交申请。第三，建立政府干预制度，防止弱势个体法定的宅基地使用权受到侵害，通过听证形式，对符合条件的村民由政府直接批准其宅基地。特定情况下宅基地使用权需要注销的，可以不经权利人申请，而由管理机关直接依职权注销。 充分发挥集体经济组织在宅基地管理中的作用。为发挥产权所有者的作用，体现产权所有者的意见，村民申请宅基地应当首先向本集体经济组织提出，经本集体经济组织研究同意的，还应当在本集体经济组织内张榜公布，体现公开、公正、公平和加强村民监督。经批准同意使用宅基地的，集体经济组织还应当及时将村民取得宅基地的位置、面积、界址在本集体经济组织内公布。对于宅基地使用权人不依法主动申请办理宅基地使用权证注销手续或者退回宅基地的，应当充分发挥集体经济组织的监督作用，规定由集体经济组织代位行使，直接向国土资源部门提出申请，收回宅基地或者注销宅基地使用权证。 明确基层国土资源管理所的法律地位，充分发挥其在土地管理中的作用。随着国土资源管理体制改革的到位，在宅基地管理中，必须把国土资源所放在首要位置，无论是宅基地申请的受理、初审、证书送达，还是宅基地面积的丈