浅谈商品房预售款的托管与监管.pdfVIP

2008年3月 河北青年管理干部学院学报 Mar．2008 第二期(总第78期) Journ~of Hebei Youth Administrative Cadres College No．2 Ser．No．78 浅谈萄品房预售款的托管与监管 李 媛 (天津师范大学法学院，天津 300400) 摘要：我国的商品房预售制度存在着诸多问题，预售资金的处理是其中之一。国家可在有关 预售款的制度设计中引入第三方，采用托管与监管相结合的方式处理。通过对预售款托管制度的 设计和间接监管手段的加强，借助法律的规制手段调控预售市场，使其能健康发展，并发挥出应有 的积极作用。 关键词：预售款；托管；监管 中图分类号：DF522 文献标识码：A 文章编号：1008—5912【2008)02—0079—03 一 、 问题与思考 果却不尽如意。由此，产生了一种要废除商品房预 “ 一 手交钱，一手交货”是一项传统的交易习惯， 售的声音。 但随着时代的发展和供求关系的不断变化，人们为 2005年8月 15日，中国人民银行房地产金融 了获得自己需要的产品，愿意提前支付全部或部分 分析小组发表了((2004年中国房地产金融报告》。 的钱款以求得到一种期待中的所有权。这是市场调 报告指出，当前房地产市场上的市场风险和交易问 节中的选择，是经济发展的客观规律，更是推动交易 题都源于我国的商品房预售制度，鉴于现有的良好 的动力所在。商品房预售制度正是在这样的需要和 房地产市场已经积累了一定的实力，建议取消商品 背景下产生的。《商品房销售管理办法》第三条规 房预售制度，实行现房销售。消息一经传出，引起社 定：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中 会各界广泛争论。8月24日，建设部发言人明确指 的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房 出，国家近期内不会取消房地产预售制度。在去年 价款的行为。商品房现售和预售之间一个显著的区 3月的两会上，又有代表建议取消房地产预售制 别就是行为的客体有所不同，商品房预售中的标的 度[ ](P31)。于此期间，有关商品房预售制度的存废 物是尚在建造中的房屋，具有很大的不确定性，因此 之争不断，各方主体均在表达各自的意见和主张进 购房人在交易中就需承担更大的风险。但由于房地 行着博弈。 产市场供求关系的极度失衡，购房人又“不得不”投 这些对商品房预售制度的利弊分析和存废争 入到这种风险之中，以自己微弱的力量和极大的财 论，引起了笔者对这一问题的思考。当前，我国房地 产付出来换取期待中的所有权。虽然国家已经采取 产市场出现了诸多的问题，各界学者也在寻找其中 了一定的风险防范措施，希望运用“有形的手”对房 存在的问题和解决的途径，但取消商品房预售制度 地产预售市场进行调控，但实践证明调控力度和效 是不是就能够解决这些问题呢?笔者认为，商品房 收稿日期：2007—11—23 作者简介：李 媛(1982一)，女，天津人，天津师范大学法学院2005级硕士研究生。研究方向：债权。 79 预售不过是与商品房现售并列的一种商品房销售形 以支取钱款，并用于申请的用途。第三方主体凭借 式，它的存在与发展是市场选择的结果。一方面我 其技术实力和专业知识替代购