从日本楼市崩盘中找到化险为夷之路.docVIP

从日本楼市崩盘中找到化险为夷之路坊间流传着一个“楼市崩盘时间表”，作者大概是刚刚看完美国大片《2012》后一时兴起，看到中国和日本楼市崩盘之前的3年惊人相似，于是臆测了楼市即将崩盘的警世危言。较早提出中国楼市在重复日本式超级泡沫的学者中有我一个。认真比较中日两国楼市的价格曲线却会得出相反的结论，若干关键性经济指标的相似性，不是日本楼市崩盘的前夜，而是超级泡沫升腾的前夕。 日本楼市泡沫缘由 日本楼市的崩盘是在1991～1992年，至今约20年，累计下跌近70％，主要原因是地价下跌，1992年至今日本地价下跌幅度超过50％。俗话说，土地是面粉，房产是面包，面粉与面包的互动，背后是人口与货币的流动。今天关注土地在招拍挂之中地王频现，地价上涨推高房价是不争的事实。在当年的日本，地价飙升的阶段发生在1975年之前，特别是1961～1973年，此后地价涨幅趋缓，1985～1991年地价的平均涨幅仅为7.6％。若拿日本与中国比较，中国刚刚开始地价飙升，而房价脱离地价相对独立的疯狂上涨将发生在下一个阶段。 再看城市化的进程。中国目前45％～46％的城市化率在日本是1965年前后的比率，日本在1985～1992年城市化率61％～63％，即城市化最后完成的阶段。城市化通常是在人均GDP达到3000美元后加速。此时城市中产阶层逐渐形成，都市生活的主题从衣食提升到住行、从柴米油盐到股市楼市，这时才会在城市化的进程中推高房价。按照城市化率和人均GDP的标准，中国现阶段大致相当于日本的60年代末。日本经济是在60年代初人均GDP超过3000美元，并在1968年跃升为世界第二大经济体。 高铁时代是日本城市化的加速阶段，人口流动与货币流动导致财富向大东京都市圈集中，房价上涨如同一匹脱缰的野马，不仅脱离了城市原住民的收入水平，而且脱离了地价上涨而特立独行。在城市交通网形成之后，1984年日本提出把东京建设成为国际金融中心的国家战略，东京楼市如火上浇油，东京股市如礼花齐放，两大超级泡沫相互激励，先直上云端，后飞瀑而下。 快速膨胀泡沫吹弹可破 前车之鉴，后事之师，比较中国和日本的楼市泡沫，目的不是要再拍一部好莱坞惊险大片，而是要防范资产泡沫的破灭及其诱发的金融风险。资产的泡沫化已成为现代市场经济的常态，这是现代宏观调控经济的政策体系所必须支付的代价。在凯恩斯主义时代，资产泡沫的生成与破灭逐渐演变为现代经济的周期现象。在资产泡沫的生成阶段，泡沫化的资产是一种财富形态，通常伴随着经济从复苏走向繁荣，虚拟经济的繁荣产生泡沫，实体经济的繁荣在泡沫中升腾。在这个阶段，部分资产泡沫会在实体经济的繁荣中化虚为实，转化为真实的财富。由此演绎，资产泡沫持续的时间越长，化虚为实的比例就越高，所以要学会与泡沫共同成长。 还是以日本经济为例，1989～1992年楼市股市两大超级泡沫相继爆裂，从最高点计算，两市的指数跌幅都超过了70％。但经过了长达20年的颓废，日本至今依然是全球第二大经济体，这不能不感谢超级泡沫生成阶段所积累的巨大财富。如果把一个超级泡沫的长周期看作是一个经济轮回，其起飞和陨落震惊世界，盈亏相抵，日本经济发展的净效益还是很高的。当然，我们不应该重蹈日本经济泡沫的覆辙，而应该从日本楼市的暴涨暴跌之中看到化解风险的致富之路。 泡沫化的财富来自于一种新的生活方式。从长期的经济周期波动中理解资产泡沫的经济效益，人们就能够接受下述结论：资产泡沫并不可怕，可怕的是对资产泡沫的漠视与恐惧；捅破泡沫很容易，而难能可贵的是让资产泡沫化虚为实，化险为夷。我们有能力延长资产泡沫的生成周期，抑制其过度或过快的膨胀，延缓其爆裂或破灭的时间，化解其破坏或震荡的冲击。 1