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从楼市指标预判上半年置业机会中国的股市、楼市是吸纳资金的两大池子，与热钱、通胀也有着密切的联系。当前，在通胀越发激烈地冲击百姓生活之时，A股开始走出离奇的行情，而楼市则在国家轮番新政的严格调控下艰难爬行，亦是扑朔迷离。 尽管一线城市的房价已走出奇高行情，房产税出台之声亦是喧嚣尘上，但对老百姓而言，相比存款、黄金等品种，房子还是更加实用，更好操作，甚至更有吸引力。毕竟存款早已负利率，黄金(也到历史高位)投资更需要技术。相比外汇、股票、基金等品种，房子也会更让投资者心里踏实一些。毕竟，游资更多的是靠价格波动、股市动荡得以从中获利，而楼市有着政府的干预，不会任其“胡来”，起码不会被“做空”。 可以肯定，中国绝大多数城市的房地产价格有泡沫，而解决泡沫的方式有两种：一种是戳破它，使很多东西重新洗牌，当然这可能是所有人都不愿意看到的，尤其是相关的利益群体；还有一种就是让新的东西进来，快速填充到泡沫里。中国城市化进程提速，2010年区域经济发展失衡的状况难以扭转，到底会以哪种方式解决泡沫问题，还是静待市场给出答案。楼市指标连连看 先来分析一下2011年楼市几个层面可能出现的变化，从中发现影响未来房价走势的一些重要指标。 政策缓和 2010年三轮调控力度不断加大，每每房价略有抬头之际，政府相关部委均及时出台相关打压措施，从而使得全年整体运行平稳，确保“遏制房价过快上涨”的调控目标得以实现，且作用于中长期的部分调控措施，将有望在2011年开始显效。加之，世界经济环境不稳定、不确定性加大，经济转型阵痛还会在未来两三年内持续，城市化进程也在加速。2011年是十二五的第一年，保持经济较快增长的压力很大，房地产行业不宜受到更加严厉的限制。因此，估计2011年政策出台的密集程度将大大降低，而且更多的会是对以往政策的巩固和重申，政策层面或将趋于缓和，并将着力推进中长期制度的建设。 需求平稳 2010年9月底房地产第三轮调控再度加码，限购、限贷重拳出击，伴随着加息等措施的出台，市场的观望气氛上升。但基于对201 1年政策趋于缓和的判断，笔者预计需求量也将维持2010年的低位水平。而房价上涨较快的东部一线及部分二线城市受政策的影响较大，中西部城市受新一轮政策影响将相对较弱，成交量变化将会因地而异。 供给偏紧 2010年上半年，受楼市调控政策影响，尤其是政府为打击地王频出的现象，出台了一系列的土地政策，同时在全国范围展开土地市场的规范和整治工作。调控决心加大，在规范和管理上大做文章，相应的“业务水平”就下降了，土地供应不足，成交量下挫，按照一般的土地开发周期，这将直接影响2011年上半年房源供应量的释放。一旦如此，将严峻供需矛盾，房价将重回升势。 企业“少金” 调控政策的出台将对开发企业的市场信心有所影响，加息、准备金率上调，贷款门槛、成本双双提高，融资渠道难度加大，北京市又率先出台了预售资金监管政策，开发企业普遍面临较大的资金压力。针对下半年房地产信托业务增长迅猛现象，银监会在2010年11月20日下发通知，要求立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，并逐笔分析业务合规性和风险状况。随后，包括中融信托、平安信托等在内的多家信托公司，立即暂停了自家的房地产信托业务，响应银监会的自查要求。在房地产开发融资渠道一再受阻的情况，作为融资成本较高的信托业务也出现了被叫停的风险。再加上调控基调之下，2011年销售预期并不乐观，开发商资金将面I临巨大考验。 行业洗牌 作为典型的资金密集型行业，2011年房地产行业的“少金”局面将加速行业洗牌，因为各渠道都在严控房地产行业的风险，有限的放款额度和苛刻的放款条件，都将倾向于综合实力强的大型品牌开发企业，不利于资质较差的中、小开发企业。同时，在楼市调整期，有限的需求释放也将更集中在这些相对“多金”的开发企业。资金困难、销路受阻的中小开发企业将被挤压出去，在普遍缺少退出机制的情况下，新一轮的企业“兼并潮”将会出现，房地产行业将在市场调整中洗牌，垄断程度将愈演愈烈。对于投资者来说，其中利害不言而明。 热点转移 尽管大部分城市在2010年四季度都加大土地供应量，一些企业也相应增加了土地储备，但由于开发商平衡开发风险、投资回报、企业战略发展等多方因素，相对稀缺的优质地块仍会受到市场的青睐，尤其是对于利润要求较高的民营企业。一线城市的热门地块总价高，除了对开发企业的资金要求非常高之外，还存在许多不确定性的未知因素存在。土地稀缺、资金紧张和政策窗口指导等客观因素的压力之下，二、三线城市建设速度在加快，投资回报率较高，风险也较小。于是，具备领先开发经验的大型民营开发企业开始转移战略重心。当地政府基于政绩考虑，招商引资的需求比较高，同时又寄希望于这些开发企业