日本房地产市场调控经验及教训.docVIP

日本房地产市场调控经验及教训在房地产市场发展方面，中国与日本有很多相似之处，日本政府调控房地产市场的经验和教训对我国具有十分重要的借鉴意义，本文主要从如下三个方面进行分析和探讨。 之一：防止经济增长过度依赖房地产，不能忽视公共住房建设 日本在二战后的30年中经济发展取得了巨大成功。1955～1973年，日本GDP年均增长率达10%；石油危机过后，日本经济增长有所放缓，但直到1991年的“泡沫经济”破灭，GDP年均增速仍维持在4%以上。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在被战争毁坏的日本城市中，大部分存量住房被损坏了，战后即面临约420万套的住房缺口，这也是日本20世纪70年代前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是快速的城市化进程使住房需求不断增加。日本城市人口的比例在1950年为37.7%，1960年增长到63.9%，1970年达到72.1%，大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%～8.9%之间的高位，并对钢铁、水泥和木材等相关产业产生了重要影响，而购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设带动经济高速增长是日本经济在90年代之前的重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证，日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标。为实现该目标，政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系，其核心包括“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》、1951年颁布的《公共住房法案》和1955年颁布的《住房公库法案》。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款，公共住房是由地方政府建设、拥有和管理，由中央政府提供补贴，低收入家庭可以很低的租金租赁的住房，而住房公库成立的目的是为大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因而公共住房相对被忽视。这从日本的住房统计数据中就能看出：由政府（中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右；其中，由地方政府拥有的住房占住房总量的比例约为5%，由中央政府拥有的住房占住房总量的比例约为2%（见表1）。 由于政府强调住房的自有率，拥有自己的住房成为日本国民追求的目标，而拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词，由此导致的后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，造成住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年，日本住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%，而居民归还银行按揭贷款额占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。1981～1991年，日本居民的年平均收入从554.9万日元增加到了869.5万日元，但随后在90年代却几乎停止了增长。而同期，日本居民的年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元和2000年的143万日元。80年代，日本居民的按揭贷款本息偿还额占收入的比重保持在11%左右，到2000年时上升到16.1%。 90年代初，日本家庭面临的金融形势逐渐恶化，储蓄与债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元；拥有住房和土地贷款的家庭，其贷款额在1991年时为224.4万日元，到1995年时显著减少了112.1万日元，到2000年时则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付住房贷款。1995～2000年，期限在六个月以上的住房金融公库贷款违约数从14205件增加到了33306件，违约总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元，如表2所示。当住房金融公库的贷款无法得到偿付时，金融保障协会就会接管贷款，这种案例从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。 由此可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产市场与宏观经济发展“一荣俱荣，一损俱损”结果的出现。 之二：靠简单增加供给的方式平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们的居住需要，而且可以作为投资品并获得资本利得。商品市场的一般运行规律表现为价格上涨时的需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，会有一个市场的均衡点。但投资品则有所不同：价格上涨时需求可能会随之增加，且投资