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简析影响房地产价格因素摘 要：地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。 关键词：影响 房地产价格 因素 一、引言 我国房地产业自20世纪末走出低谷以来，其迅猛发展的势头备受世人瞩目，不仅因其作为国民经济的支柱产业而对国家宏观经济运行产生巨大的影响，更因其与广大百姓的自身利益休戚相关而令人关注。然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。 置身于武夷山这个国家级旅游度假城市，近两年武夷山的发展一日千里，房地产价格呈直线上升趋势，由九十年代的500元-700元到前两年的2000元-3000元，一路攀升到现在稍微繁华点的地段达到7000元以上的价格，于是，一些刚踏入社会的年轻人，不得不开始面临来自这个竞争激烈社会的压力，密切地关注来自各方面影响房地产价格的因素，以便能够为以后买房做好充分的准备，未雨绸缪，能在恰当的时候买到物美价廉的房子。在现实房地产市场上,影响房地产价格变动的因素很多。各种因素对房地产价格的影响方向不尽相同,有的因素变动会使房地产价格上涨,有的因素则会使房地产价格下跌;各种因素对房地产价格的影响程度也有差别,有的是主要因素,有的则是次要因素,而且随着情况变化各种因素的主次地位也会发生改变;各种因素对房地产价格的作用方式也有差别,有的影响是直接的或明显的,有的影响则是间接的或隐蔽的。房地产作为一种特殊商品具有消费品和投资品的双重属性。房地产价格是房地产价值的货币表现形式。房地产价格,是房地产本身的价值、土地资源的稀缺性以及对房地产的需求和国家相关政策四者相互作用的结果。 二、影响房地产价格的因素 （一）房地产本身的价值因素： 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素因素。 1、位置 人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心区还是边缘地带，是临街还是不临街，是处于向阳面还是背阳面，价格会有较大的差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右，所以，关于房地产有句名言：“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。尽管位置不能代表房地产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。 房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，要害是要弄清楚什么样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。具体一点来说，商业用途房地产的位置优劣，主要是看其繁华程度、临街状况。居住用途房地产的位置优劣，主要是看其四周环境状况、安宁程度、交通是否便捷，以及离市中心的远近。而别墅的要求则是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。工业用途房地产的位置优劣，通常需要视产业的性质而定，一般来说，凡是位置有利于原料和产品的运输，便于废料处理及动力取得，其价格必有趋高的倾向。 房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化，这种变化可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设或改道，也可能是由于其他建设引起的。当房地产的位置由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。 2、建筑物本身 建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象等因素，对房地产价格均有较大影响。以建筑物的外观形象为例，它包括建筑式样、风格和色调等，对房地产价格有很大的影响。凡是建筑物外观新奇、美丽，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。 （二）房地产所用的土地因素 1、地形、地势 地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，非凡是与相邻道路的高低关系，例如是高于还是低于路面。 由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用价“值，从而影响其价格。一般来说，土地平坦，地价