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浅谈地铁上盖物业商业综合体 王茜茜 西安建筑科技大学 陕西省西安市 710055 摘 要：地铁上盖物业商业综合体是地铁建设的产物，更是城市化进程的产物， 对促进我国城市经济的可持续发展具有重要的意义。本文在界定地铁上盖物业商 业综合体的基础上，就地铁上盖物业商业综合体与地铁的接驳方式及特征进行了 简要的讨论。 关键词：地铁上盖物业；商业综合体；接驳方式 中图分类号：F722.2 文献标识码：A 一、概述 近几年随着中国经济的迅速崛起，我国的地铁建设得到了突飞猛进的发展， 目前，我国修建地铁无论是城市数量，还是规划的地铁总里程，已经跃居到了世 界前列。地铁的发展，不仅缓解了城市地面交通压力，而且拉动了城市经济的发 展，最大限度的提升了城市竞争力，在经济发展的同时，又营造了生态友好的城 市环境。在城市土地稀缺、能源紧张的背景下，如何使地铁盈利，如何提高土地 的利用效率，发展地铁上盖物业越来越成为地铁建设与城市规划中关注的重点。 二、地铁上盖物业的目的、意义 地铁上盖物业是地铁建设的产物，更是城市化进程的产物。随着物质生活与 工作节奏的提高，高效便捷成为了人们对生活与学习的基本要求。人们不仅要享 受现代交通带来的快捷，同时，还需要在生活与工作上得到更多的便捷，以节省 有限的时间。 地铁上盖物业就建筑分类来说应该属于典型的城市综合体，而这种建筑类型 由于具有与地铁无缝连接的特性，在城市综合体中备受关注。在城市土地稀缺、 能源紧张的背景下，如何使地铁盈利，如何提高土地的利用效率，发展地铁上盖 物业越来越成为地铁建设与城市规划中关注的重点。 三、地铁上盖物业商业综合体的界定 地铁上盖物业概念源于香港，是指与地铁出入口直接相连的建筑物形式。一 般指，在与车站不超过500米范围内，有宽阔通道或者商业设施或其他公共设施 相连等多个相联结的物业统称为地铁上盖物业。包括公寓、住宅、商业、写字楼、 酒店等及其它公共设施：体育场馆、医院、学校以及大型居住社区相连统称为地 铁上盖物业。地铁上盖物业开发是土地资源的二次开发和高效利用，是由于地铁 建设创造出的新价值载体，是对土地这种不可再生资源的充分集约利用。典型的 轨道交通站点上盖物业构成如图所示。 地铁上盖商业综合体，是指与地铁紧密结合的商业综合体。此类商业综合体 包括两种，第一是与地铁无缝结合的商业综合体，即出站口与商业区一体化的商 业体，与地铁相连，将出站口作为整体规划设计的一部分；第二是紧邻地铁口的 商业综合体，即地铁出站口与商业入口紧邻的商业体。 四、地铁上盖物业商业综合体与地铁的接驳方式 当前地铁交通和商业的组合方式主要分两种：第一种为无缝结合；第二种为 商业广场和地铁站通过封闭或开放式通道相连接。 （一）无缝结合模式 无缝结合方式，是地铁出口与城市商业综合体出口相结合。这种连接方式的 优点是从地铁口出来可以直接进入商城，没有其他开放式的出口，相对封闭的环 境能较好抵御人流的流失，缺点是环境维护成本较高，需经常打扫和维护，并且 由于地铁运营时点和商场营业时间不同步，人流疏导和商场容易出现某些时段的 不协调。 （二）封闭或开放式通道模式 封闭或开放式通道模式，主要是商场与地铁站有一定的距离，通过封闭通道 或开放式广场将地铁出口与商场入口相连接，引导人流从地铁出来进入商场内。 地铁与城市综合体通过地下连接，有两种方式：一是通过地下通道或地下商业街 将地铁系统与综合体社区相连；二是地下商业街直接连接至商业区和商业内部。 此类模式的优点是更有利于整体布局和形象塑造，但由于整个上盖形态与公共空 间连接，若无鲜明上盖特色商业，容易造成人流的流失。 地铁与城市综合体设计接驳方式是轨道交通上盖物业的技术焦点，只有地铁 与物业的良好结合，才能最大程度地发挥地铁上盖城市综合体的客流优势，体现 和发扬地铁上盖物业的交通综合体特征优势。 五、地铁上盖物业商业综合体特点 （一）综合性 所谓综合性就是将各种功能的建筑物及设施集中在一起，为提高经济利用价 值或鼓励投资开发，在地下穿越道的单侧或双侧发展地下商业设施。很多城市利 用城市道路交叉口及城市轨道交通枢纽站的地下空间作为商业区，一方面为行人 提供丰富多彩的商业活动空间。另一方面也缓解了地面交通的紧张状况。 （二）交通组织复杂 交通组织的独特性表现在与其他物业开发项目不同的人流趋向