物业专项维修资金的缴付与业主权益平衡——兼析安徽省地方政策和实践的调整完善.pdfVIP

物业管理 删肛ALES似TE 物业专项维修资金的缴付与业主权益平衡 ——兼析安徽省地方政策和实践的调整完善 许良霞安徽省巢湖市房产局 一、维修资金归集标准的调整与权益平衡 地根据本地的实际情况制定了具体的归集交存 在专项维修资金的统一归集方面，1998年标准。如北京市2008年6月13日发布的《关于 《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办 住宅专项维修资金交存标准的通知》(京建物 法》规定由业主按购房价的一定比例缴纳。应该 说，在商品房市场发展的初期，这样的统一归集 于调整苏州市住宅专项维修资金交存标准的意 标准并不明显影响业主之间权益关系的平衡。但 见》、广东省建设厅、财政厅2008年5月9日发 随着商品房市场的不断发展，情况发生了很大的 布的《关于贯彻建设部财政部(住宅专项维修资 变化。同一地域甚至同一小区范围内的商品房价 金管理办法)有关问题的通知》等。从这些地方性 格开始出现明显差异，而住宅小区内的商铺与住 的归集交存标准来看，各地的物业建安成本的差 宅的价格更是相差悬殊。按房价一定比例归集维 距不大，以此为基础的归集交存标准直接以专项 修资金开始导致业主之间权益关系失衡的状况。 物业维修的实际需要为基本内容和导向，从而保 同时，商品房的售价与其建安成本价相差悬殊， 证了业主相互之间的权益平衡。同时，各地对不 与物业共用部分、共用设施设备的重置成本无关 同情况也作出了一定的分类处理，例如，对高层 但却迅速上涨的土地成本等极大地加大了统一 住宅规定了略高于多层的维修资金归集交存比 归集的核算基数。 例，因为高层住宅所需的专项物业维修要高于多 因此，2008年由建设部和财政部制定实施层住宅。对经济适用房等特殊物业的业主，则根 的《住宅专项维修资金管理办法》正式明确地停 据其收入水平规定了较低的维修资金归集交存 止了以购房价为基础的维修资金归集标准和方 比例。这些细微的调整使维修资金归集交存从形 式，取而代之的是以建安成本作为归集计算的基 式公平走向实质公平，从而更为科学合理。 数，其第7条规定，商品住宅的业主、非住宅的业 安徽省十一届人大常委会修订并于2010年 主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维 1月1日施行的《安徽省物业管理条例》在其第 修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维 72条中特别增加了第4款，该款规定，专项维修 修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方 资金的交存、使用和管理，按照国家和省有关规 米造价的5％至8％。直辖市、市、县人民政府建设 定执行。建设部和财政部制定实施的《住宅专项 (房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确 维修资金管理办法》已经在国家层面确立了新的 定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维 维修资金归集标准和方式，而安徽省至今没有按 修资金的数额，并适时调整。这种维修资金归集 照《住宅专项维修资金管理办法》第41条的规定 中 标准和方式的总体原则精神比较符合国外的一 制定实施细则。因此，维修资金归集标准和方式 圈 般制度原则和普遍实践。 实际只能依据国家有关规定执行。同时依据位 层 《住宅专项维修资金管理办法》实旌以后，各 法法》所确立的“上位阶法优于下位阶法”原则和 t也 届 2011，4上半月刊·综合版 7E 翅些篁理