物业服务乱收费问题的法律思考.pdfVIP

第2l卷第1期 四川文理学院学报 2011年1月 V01．21No．1 Sichuan ofArtsandScienceJournal Jan．20ll University 物业服务乱收费问题的法律思考 杨 宏 (四川文理学院社会科学系，四JIl达州635000) 摘要：物业服务行业中有两种看似相互矛盾的现象，那就是收费难与乱收费现象。然而，仔细分析两者 并不矛盾，各有其存在的原因和土壤。列举了乱收费的表现，分析了其一直存在且日趋严重的内在诱因，并试 图在此基础上找到治理乱收费的对策，为物业管理行业的健康发展助力。 关键词：物业服务；乱收费；原因；建议 中图分类号：DF5 文献标志码：A 文章编号：1674—5248【2011)01-0051一04 我国的物业管理起步很晚，直到20世纪80年代初期价的；(四)不按规定备案的；(五)不执行本办法第十三 才由香港引入。如今，物业管理随着房地产开发市场的发 条、十四条规定，擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊 展由初级阶段进入快速成长阶段，已经成为房地产业发展 标准的；(六)其他违反价格法律、法规规定的。笔者认 的重要组成部分，同时也成为与群众生活水平密切相关的 为，其中的第(一)、第(二)、第(五)项应当属于典型的乱 新型服务业。然而由于物业管理行业的不成熟、不规范， 收费行为。由于篇幅的限制，本文将主要剖析物业服务行 以及法律法规的不完善等多种因素，物业服务纠纷激增， 业的乱收费现象。 这其中因物业服务收费引发的纠纷则占据主要地位。 一、物业服务乱收费的表现 何为物业服务收费?建设部、国家发改委于2003年 11月13日发布的《物业服务收费管理办法》第2条指出， l一)物业装修阶段的乱收费 “本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业 装饰装修管理费是现实中大量存在并极为常见的乱 服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进 收费现象，主要体现在业主装修房屋阶段。业主接房后若 行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序， 要装修，物业服务企业还要收取一系列费用，常见的收费 向业主所收取的费用”。《最高人民法院关于审理物业服 项目有以下几项：装饰装修管理费、建渣清理费(或称装修 务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定： 垃圾清运费)、装修保证金、工人出入证工本费、楼道修复 “物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部 费、电梯使用费、业主出入证或IC卡费等。 门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复 尽管有些地方性法规明确规定应该收取装饰装修管 收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支 理费、装修垃圾清运费、电梯使用费，但笔者持反对意见， 持。”该条以概括性立法方式指出了物业服务企业的价格 因为按照《物业管理条例》等现行规定，从业主人住时起 (实为业主接房或开发商规定的交房日期时起)业主就要 违法行为。在2010年1月4日出台的《广东省物价局、广 东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》(以 全额支付物业服务费，试问，业主已经缴纳了物业管理综 下简称《办法》)第28条对物业服务企业价格违法行为做 合服务费，为什么还要重复缴纳以上这些收费项目呢?装 了更详细的列举，该条规定物业服务企业有下列行为之一 修管理及装修中产生垃圾的清运和电梯的使用难道不应 的，由价格主管部门依法查处：(一)未经当地价格主管部 属于物业管理中的内生项目吗?何况在业主装修阶段物 门批准，超过政府指导价标准收费的；(二)擅自设立强制