物业服务人在第三方侵权中的法律责任.pdfVIP

唯 ·法制建设／2012·5 物业服务人在第三方侵权中的法律责任 张燕玲 ，罗彦滨 (南京大学 法学院，江苏 南京 210093) 摘 要：近年来，住宅小区物业服务纠纷案件逐渐增多。物业服务纠纷案件涉及到的最基 础的法律关系是物业服务合同法律关系。研究物业服务人在第三方侵权中的法律责任，必须 以物业服务合同为出发点，寻找物业服务法律关系内容中物业服务人的义务范围，才能准确地 确定物业服务人的法律责任。 关键词：物业服务纠纷；第三人侵权；法律责任 中图分类号：D923．6 文献标识码：A 文章编号：1004—1605(2012)05—0068—05 业主和物业服务人发生法律关系的基础是物 第三方侵权物业服务纠纷属于物业服务纠纷 业服务合同的存在。物业服务合同的成立使得业 的一种，但是具有其独特性，主要表现在：业主的 主和物业服务人之间建立了物业服务法律关系。 人身权利和财产权利受到了现实的侵害；物业服 在物业服务纠纷案件中，通常只涉及到物业服务 务人不是现实的加害人，没有直接实施加害的行 合同的双方当事人，即业主和物业服务人。实务 为，而是由第三方实施了加害的行为；业主找不到 中会发生业主因为寻找不到直接侵害人或直接侵 加害人或加害人没有能力承担损害赔偿；业主因 害人无力承担损害赔偿责任而请求物业服务人承 为侵权人的原因，自己的损失得不到充分的弥补， 担相应的赔偿责任的情况，笔者将这类案件称之 而基于物业服务合同请求物业服务人承担法律 为“第三方侵权物业服务纠纷”。 责任。 在第三方侵害业主的人身权利和财产权利 2．第三方侵权物业服务纠纷的法律疑难点 时，物业服务人是否应当承担法律责任，承担何种 一 是适当履行安全保障义务的标准。业主和 法律责任，在理论和实务中都存在着巨大的争议。 物业服务人之间只有基础的物业服务法律关系， 司法实务中，法院在面对相似的案件事实的情形 如果物业服务合同中规定了物业服务人的安全保 下，处理第三方侵权物业服务人的法律责任时，出 障义务，物业服务人没有履行义务或者履行义务 现过完全相反的判决，给司法审判带来了不可预 不适当，当然要承担违约责任，赔偿损失。但是， 期的社会影响。此类案件中，如何确定物业服务 物业服务人履行安全保障义务应当有合理的限 人的法律责任，成为理论界和实务界应当重点研 度，在限度以内物业服务人承担责任，超过限度不 究和实践的重要问题。 承担责任。因此，适当履行安全保障义务的标准 是什么就成为判断物业服务人是否有过错的重要 一 、 物业服务合同和第三方 依据。 物业服务权纠纷的法律疑难 二是物业服务合同中无明示安保条款时物业 1．第三方侵权物业服务纠纷的特征 服务人是否承担责任。物业服务合同是联系业主 作者简介：张燕玲(1974一 )女，山西长治人，南京大学法学院副教授，主要研究方向为民商法；罗彦滨(1 986一 )男，湖南 邵阳人，南京大学法学院2009级法律硕士研究生，主要研究方向为民商法。 68 一踅 ·法制建设／2012·5 和物业服务人的纽带，合同的内容是双方商议约 合同当事人依据诚实信用原则所产生的、根据合 定的