物业服务费法律问题研究——兼论我国相关法律规定之完善.pdfVIP

2007年第5期 海南师范大学学报(社会科学版) No．5200r7 OFHAINANrioRMALUNIVERSITY GeneralNo．9l 第20卷 JOUILNAL (总91期) (Soci,dSciences) V01．20 物业服务费法律问题研究 ——兼论我国相关法律规定之完善 张晓冰 (北京市朝阳区人民法院，北京100026) 摘耍：物业服务费已成为许多入日常生活中不可回避的问题，由此产生的纠纷也日益增多。我国物权法的出 台为此问题的解决提供了更好的思路。文章以建筑物区分所有权为理论基础，以我国相关法律规定为依据，从理论 和实践两个层面上，论证了交纳物业服务费应是一项法定义务，进而从收费标准的确定、费用的收取和保管、费用的 利用和监管及业主权益受损时的补救等环节，提出了一些完善相关法律规定的构想。 关键词：物业服务费；建筑物区分所有权；业主；业主委员会 中图分类号：F03 文献标识码：A 文章编号：1672—223X(2007)一05一0143一04 有关物业服务费的纠纷，已成为一个引入关注的社 一元论说，其中又分为专有权说和共有权说。专有权说 会问题。如某小区的多名业主以收费过高、服务不好及 主张建筑物区分所有权是指区分所有权人对区分所有建 其他等等原因拒交物业服务费，而该小区的物业公司不 筑物专有部分所享有的权利；共有权说则是将区分所有 得不通过法律手段解决问题，这种现象已是司空见惯。 建筑物整体视为全体区分所有权人所共有。2、二元论 2005年，某基层法院集中对判决生效后仍然拒交物业服说，该说认为建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物 务费的十余名业主予以司法拘留后，更是将这一问题的 专有部分所有权与共用部分持分权所构成。3、新一元论 讨论推向了高潮。但当时讨论最多的问题是，法院到底 说(享益部分说)，该说抛弃二元论说关于专有部分和共 该不该以这种方式执行物业服务费纠纷的案件；在此类 用部分的区别，而直接将此两者合二为一形成“享益部 纠纷中，是否有强者与弱者之分等等。不可否认，这些讨 分”，进而主张以该“享益部分”为标的所设定的所有权 论是有一定意义的，但从某种程度上讲，笔者却认为这些 即为区分所有权。4、三元论说，该说认为建筑物区分所 讨论即便能得出结论也只能是治标之策，并非治本之方。 有权是由区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持 2007年3月16日，我国通过了《中华人民共和国物 分权以及因共同关系所产生的成员权所构成，三者系不 权法》(以下简称物权法)，其中引入了“业主的建筑物区 可分离的一体。目前三元论说被越来越多的学者所接 分所有权”的概念及相关理论，为上述问题的解决提供了 受，因为该说克服了上述诸学说的不足，客观地反映了建 更好的思路。本文即试图从建筑物区分所有权、物业服 筑物区分所有权的特性，涵盖了因区分所有建筑物所产 务费的属性、物业服务费的相关主体及各个环节等方面， 生的一切法律关系，同时更有助于调整区分所有权者个 探索解决此类问题的途径和方法，期冀能为相关法律法 人与团体之间的关系。¨1 规的完善提供些许的参考。 从上述各学说中可以看出，除了一元论中的专有权 说外，其余各学说都将区分建筑物共用部分的权利视为 一建筑物区分所有权 建筑物区分所有权中不可或缺的重要组成部分，可见“共 建筑物区分所有权是民法上一项重要的不动产所有 用部分是建筑物区分所有的核心重要问题”。p。享有权利