物业服务的公共物品属性与业主在物业服务市场上的行为.pdfVIP

l盛童：皇燮一 业主在城市物业服务市场上 立的交易合同的标的物是物业公 他性。例如每个居民都可以享受小 同时具有两种基本行为．即搭便车 共服务行为。主要包括：按照双方 区良好的生活秩序．即使他拒绝为 行为和非自愿乘车(即被迫消费) 签订的物业服务合同约定．对房屋 此向物业公司付费．物业公司也很 行为。学术界一般认为业主在物业 及配套的设施设备和相关场地进 难在技术上将其排除在服务范围 服务市场上的双重行为可以用物 行维修、养护、管理，维护相关区域 之外。同时小区内每个人的消费并 业服务的公共物品属性解释。本文 内的环境卫生和秩序的活动。据 不减少其他业主的消费质量和消 通过将公共物品理论具体运用于 此．物业企业提供的面向单个业主 费数量。消费上的非竞争性为业主 对业主在物业服务市场上行为的 的个别服务不属于我们讨论的 的搭便车行为提供了条件。第二， 考察发现．虽然物业服务的公共物 范围。 物业公司的服务项目在效用上也 品属性可以解释业主的搭便车行 物业服务具有公共物品的属 有不可分割性和相互依赖性。每一 为．但业主的非自愿乘车行为的真 性。依据经济学关于公共物品的定 位业主对这些设施和服务的消费。 正根源则在于现行物业交易制度。 义．公共物品在效用上具有不可分 都会对其他业主的消费产生外部 一、业主的搭便车行为 割性或效用的相互依赖性．在消费 性。第三，相对于全社会来说，物业 (一)物业服务的公共物品属性 上具有非竞争性和非排他性。物业 公司的产品专为生活在该物业区 本文所指物业服务是指物业 企业所提供的物业服务项目也具 域的业主和居民提供．具有排他 公司提供的面向全体业主的公共 有这样的属性。表现在：第一，对于 性。该物业区域外的居民一般没有 服务。依据《物业管理条例》第二条 生活在同一个物业区域的居民来 机会享有和使用这些产品。因而， 的规定．物业企业与业主之间所订 说．物业服务具有非竞争性和非排 物业公司所提供的服务属于公共 性程度较低的俱乐部物品。 100％。7％的业主没有交纳物业服73％的业主对物业公司提供的服务 (二=-)业主的搭便车行为 务费．笔者认为应将其视为搭便车 不满意．但出于无奈而不得不接 业主的搭便车行为会因为物 者。据此推断，绝大多数城市物业 受。说明在物业服务市场上。绝大 业服务是一种公共物品而产生。由 区域的业主交费率要低于93％．即 多数业主的福利被损害．非自愿乘 业主个人付费购买对大家都会产 搭便车者要多于业主总数的7％。 车者成为业主们的基本角色。此种 生效用的物业服务．对于小区的业 此外，集体行动理论认为，在 现象的根源不在于物业服务的公 主来说是一次集体行动。传统的群 集体行动形成过程中存在一个临 共物品属性．而在于现行物业服务 体理论认为．具有共同利益的个人 界点机制．即当加入某一集体行动 交易制度剥夺了业主群体和个人 会自愿地为促进他们的共同利益 的人越多时．人们对加入此行动的 自由选择物业服务的权利。 而行动。其逻辑是，只要在某个群 顾虑就越小．就会吸引更多的人加 (一)单个业主被迫接受由开 体中的个人是理性的和自利的．他 入这一行动。搭便车行为的扩散也 发商安排的物业服务 们将为这一目标的实现而行动．而 符合这一规律。2005年。北京市 在前期物业服务制度下．开发 且集体行动的规模越大就越有效 35％的物业费被拖欠。其中，有人 商安排的物业公司先于业主和业 率。曼瑟尔·奥尔森把传统观点倒 确实在报复物业公司．但也应该承 主委员会(以下称业委会)而存在。 立过来．其逻辑是：除非一个群体 认有业主怀着侥幸心理轻松地搭 单个业主被迫接受由它提供的前 中人数非常少．或者除非存在着强 便车。如果不加以治理。还会有更 期物业服务．从而成为非自愿乘车 制或其他某种特别手段促使个人 多的业主加入到欠费大军中来。 者。国务院2003年颁布