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争鸣CONTENDING 物业服务监理机制的探讨 一文／林昆明 业管理纠纷案件中经常出现业主质疑物业 发。我们不妨简单回顾建设工程监理的产生历史。 物服务质量而拒交物业服务费，业主委员会 我国的建设工程监理制度是从1988年开始实行。这 质疑物业服务企业对物业服务合同的承诺 是工程建设领域管理体制的一项重大改革。在此之 而解聘物业服务企监。现实的情况是，这一类的矛盾 前，工程建设的质量管理和监督工作主要是由政府 一旦发生，往{主是物业服务企业和业主或者业主委 主管部门和建设单位负责。但是随着工程建设进入 员会各持己见，“公说公有理，婆说婆有理”，主管部 市场化的运作，原有的管理机制已经不适应市场的 门难于协调，法院也难于取证。如何监督物业服务质 需要，同时又与国际工程建设市场的接轨，因此，工 量?如何判定物业服务服务合同的履约程度?这是在 程建设监理机构就因市场的需求应运而生。1997if- 物业管理活动中必须面对的现实问题，也是物业管理 11月，全国人大常委会审议通过的《中华人民共和 法规建设面临的问题。 国建筑法》将这项制度纳入法律规定范畴。2000年 最近厦门市建设主管部门在修订厦门市物业管 12月，国家建设部制定发布了《建设工程监理规范》 理法规的过程中，针对以上所说的问题，提出设立物业 管理监理机构，用第三方来对物业管理活动进行监督 如下： 的设想。根据这个设想，厦门市建设与管理局的领导 1．协助建设单位进行工程项目可矧生援救，优选 认为有可能催生物业监理公司。这个设想提出后，持 设计方案和施工单位；2．审查设计文件；3．控制工程 赞罔的意见也有，持反对意见的也有。赞同意见主要从 质量、造价、工期和安全：4．监督、管理建设工程合同 社会效益来看，认为设立物业管理监理机构以第三方 的履行；5．协调建设单位与工程建设有关各方的工作 的身份对物业服务合同的执行状况进行监督和评判， 关系。 有利于公开、公正、公平，减少物业服务企业和业主之 目前建设工程监理公司大部分主要从事第3、 间的矛盾。反对意见主要从业主的负担来看，认为设 4、5方面的工作内容。工程监理公司接受建设单位 立物业管理监理机构，必然再生一笔监理费用，这笔 的委托，按照双方的合同约定进行工作。工程监理 监理费用要由业主支付，必然增加业主的负担。 公司的报酬是向建设单位收取监理费，监理费按照 任何一种新生事物的诞生都有其客观条件。为 工程总造价的一定比例提取，早期的监理费可以按 此，本文就物业监理机构能否诞生和生存的条件进 照2{l；以上的比例收取，后来由于监理机构多了，竞争 行探讨。 剧烈，监理费也不断下降，低的不1111％。 显然，国家的改革和市场经济的发展是建设工 物业监理与工程监珲的比较 程监理机构产生和发展的根本原因，突出的特点是 工程建设市场需要工程建设监理。 物业监理的设想很大因素是受工程监理的启 那么，物业监理的设想也可以说是物业管理专 48 业化、市场化的促动。但是，这种促动和 准