物业服务范围之探讨.pdfVIP

第37卷第35期 山 西 建 筑 V01．37 No．35 2 0 1 1年1 2月 SHANXI ARCHITECTURE Dec． 2011 ·231· 文章编号：1009—6825(201 1)35—0231—02 物业服务范围之探讨 郭爱红 摘 要：针对我国的物业服务起步晚，发展不规范而造成许多纠纷的情况进行了探讨，指出纠纷的主要原因在于业主和 物业服务企业对合同义务的认识不同，提出物业服务法律义务范围不止于狭义的合同义务，还包括广义的合同义务和法 定义务，解决物业服务纠纷时应该明晰合同的性质，并按照违约的程度承担责任。 关键词：物业服务，物业服务纠纷，法律义务 中图分类号：TU712．1 文献标识码：B 物业服务企业接受业主的委托，为业主提供专业化的服务， 2)广义的合同义务——公开作出的服务承诺及服务细则。 从而保证和发挥物业的使用功能，使其保值、增值；为物业所有人 合同法第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方 和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。但是， 式。第十四条规定要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意 在物业服务这一新鲜事物发展的过程中，屡屡出现业主和物业服 思表示应当符合下列规定：a．内容具体确定；b．表明经受要约人 务公司之间的纠纷，业主以拒缴物业费为手段进行消极维权，物 承诺，要约人即受该意思表示约束。在合同将要到期的时候，物 业服务企业则以起诉业主积极维权。据报道，物业服务企业起诉 业服务企业为获得续约所公开作出的续约后的服务承诺及服务 业主要求缴纳物业费的案件呈上升趋势，争议的焦点往往在于物 细则，完全符合合同法第十三条和第十四条的规定：物业服务公 业服务企业的服务质量是否达标，而达标与否又与对物业服务法 司公开作出的服务承诺及服务细则等于是向广大业主发出要约， 律义务范围的界定密切相关，因此，笔者对物业服务义务范围进 希望广大业主与自己续约。而业主们则用投票续约的方式表达 行一些探讨，希望对此类纠纷的解决有所裨益。 了自己的承诺，物业服务公司即应该受到自己要约的约束。即使 1 物业服务法律义务的范围 要约的内容并没有最终进人书面的物业服务合同 笔者认为要约 和承诺已经完成，应该视为广义的合同义务。正因如此，《最高人 物业服务合同，也称物业管理合同，是指物业管理人提供物 业服务，业主或业主大会支付物业管理费的合同…。物业公司， 民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》第三条规定物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务 是接受物业管理区域内全体业主的委托，以有偿服务的方式，为 物业管理区域内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的 细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 3)法定义务——物业服务法律义务范围的强制性。 管理和服务的独立法人 。在物业服务法律关系中，基本内容是 业主享有接受物业服务的权利，负有支付物业服务费的义务，而 物业服务涉及到很多方面，房屋及配套设施设备、共用设施 (供、配电设施设备，给、排水设施设备，升降系统，智能化系统，楼 物业服务企业需要履行提供物业服务的义务，享有获得物业服务 宇自动化系统，通讯系统等)、治安、消防、绿化、环境卫生、户外广 费的权利。以上只是对双方权利和义务的原则性认识，要想解决 双方的纠纷就必须对他们之间的权利和义务进行更具体的分析。 告的安置等。物业服务涉及到的这些方面国家都有相应的法律 或法规，这些法律或法规都具有强制性，物业