物业服务费定价或可另择新路.pdfVIP

70I职业经理人I舞器尹：‰l篇盏篇酣 new strate Findingpricing 物业服务费定价或可另择新路 物业管理在我国发展已有三十余年历史，在这三十余载岁月中，物业服务费的定价不管是采取政府指导价 还是市场调节价，在定价战略上基本采用的是一条成本主导价格的思路。三十多年下来，物业费纠纷已经 成为物业纠纷的热点和顽症，这不得不让人反思：物业服务费应该如何定价?除了成本主导价格的模式 外，还有没有另外一条路可走? 文I黄光字 美国诗人弗罗斯特《未选择的路》一诗中曾有 值心理的需要。 过这样的句子：“在金色树林的尽头，分岔出两条 成本主导价格的定价模式一直以来都是最常见的定 路，我选择了一条人迹稀少的行走…一”物业管理在 价策略，目前《物业服务收费管理办法》中有关物业费的 我国发展已有三十余年历史，在这三十余载岁月中， 构成，就属于典型的成本主导价格的定价模式，成本主导 物业服务费的定价不管是采取政府指导价还是市场 价格是以产品或服务的各项成本为基础，并在此基础上拟 调节价，在定价战略上基本采用的是一条成本主导价 定一个事先决定好的回报率，其公式可以表达为：成本+ 格的思路。三十多年下来，物业费纠纷已经成为物业 利润=定价。 纠纷的热点和顽症，这不得不让人反思：物业服务费 检讨物业企业所采用的成本驱动定价模式，就会发 应该如何定价?除了成本主导价格的模式外，还有没 现它存在一个致命的问题，即在确定产品的价格以前是不 有另外一条路可走? 可能确定它的单位成本的。为什么呢?因为单位成本会随 从世界范围来看，定价战略有两大模式：成本主 销量的变化而变化。以一个小区分几期人住为例，第一期 导价格模式和价格主导成本模式；从消费心理上来 人住后，定价为2．5元／m2，但随后期托管中管理面积的增 分类，消费者对于产品的价格支付意愿也可以分为两 加，物业费收入增加，人力成本相对下降，即利润增加了， 大类型：价廉物美类型与物有所值类型。定价模式和 那么如果按照成本主导价格的模式，物业费是不是应该降 消费心理是产品定价战略中最具影响力的元素。 价呢?我们不要奢望将来没有业主跟你算这个帐。目前来 传统的定价模式是“成本主导价格”，即在总成 说，物业企业最大的成本就是人力成本，那是非常容易算 本基础上再加期望的利润值，得到的就是最终的产 出来的。业主把第一次你投入的人数一加，二期三期管理 品价格，这种定价战略往往导致产品价格最终是为 面积一累积，业主肯定就会发现，你没增加多少人员，但你 了满足消费者价廉物美的心理需要。而在价格主导成 的收入却增加了许多，那时业主就会要求你降价。如果不 本的定价模式下，消费者愿意支付的价格决定了允许 降冲突就会发生，业主就会动用他们的权利炒掉你，引进 开支的成本，包括设计和服务等一系列成本，这种定 一家报价低的公司，于是，物业管理行业内的恶性竞争又 价模式往往促使产品价格最终满足了消费者物有所 像瘟疫一样蔓延了，服务品质就像洪水溃堤一样下泻，导 71 MANAGER 致最后这个楼盘成为死盘。 计数据告诉我们，物业费收得高的小 价值和心理价值。丽岛物业公司的徐 这种变化之所以发生是由于成 区并不—定物业纠纷少，往往是收费 礼有副总经理曾非常简明而又深刻 本中很大一部分是固定成本，必须