物业服务费收缴主体的错位与回归.pdfVIP

第4期 敌法论丝 No．4 FaInn 2009年8月 Zheng C0ng Aug．10，2009 【文章编号]1002---6274{2009)04—104---05 物业服务费收缴主体的错位与回归 王洪礼 (山东政法学院民商法学院，山东济南250014) 【内容摘要】在众多的物业管理纠纷中，涉及物业服务收费的纠纷又是其中的重点和难点。应当理清其中的基础法 律关系，明确物业服务费收缴主体应当是物业服务合同的一方当事人——建筑物区分所有权人组织，而不是物业服 务企业，从而使物业服务企业走出困扰其发展的收费困境。 【关键词】物业服务费收缴主体物业服务企业错位建筑物区分所有权人组织回归 【中图分类号]DF525【文献标识码】A 催缴物业服务费成为我国当下物业服务企业一 业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设 项很重要的工作，也是物业服务企业一项沉重的负 备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内 担。而其他国家和地区的物业服务企业却无此之虞， 的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”第15条 原因在于我国物业服务费收缴主体错位。国际上通 更加明确地规定：“业主应当按照物业服务合同的约 行的做法是建筑物区分所有权人组织负责收缴物业 定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。 服务费，物业服务企业与建筑物区分所有权人组织签 业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或 订物业服务合同，物业服务企业提供物业服务后，建 者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交 筑物区分所有权人组织有义务向物业服务企业支付 纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。” 报酬。因此，要摆脱困扰收缴物业费的困绕，减轻物 修改后的《物业管理条例》第67条也做了同样的规 业服务企业的负担，我国物业服务费收缴主体应回归 定，即：“违反物业服务合同规定，业主逾期不交纳服 为建筑物区分所有权人组织。 务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍 不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。” 一、我国物业服务费收缴主体的现实与问题 物业服务企业直接收缴物业服务费这～收费模 20世纪90年代末期至今，区分所有建筑物社区式的采用与我国建筑物区分所有权理论研究的严重 在我国城镇迅速发展，并已成为城镇居民住宅的主要 滞后和建筑物区分所有权人自治组织的不成熟有直 形式。与此同时，物业服务企业也如雨后春笋般蓬勃 接的关系，这一做法具有很多难以克服的弊端，具体 发展于各个居民小区。业主花钱买服务，物业服务企 表现在： 业以服务卖钱，本应该配合默契、相得益彰的两个市 (一)激发物业服务企业与业主之间的矛盾，使其 场主体，却经常为物业费大动干戈，动辄将对方告上 关系紧张化 法庭。业主与物业服务企业缘何成了冤家?皆因为 物业管理是业主对物业进行自治管理的活动，是 目前我国物业服务收费普遍采取的看似简单实则麻 一项产权人对财产特别是共有财产进行处置的活动。 烦不断的物业服务企业直接向业主收缴的模式。 业主作为产权人当然地享有物业的管理权，业主有权 采用这一收费模式的法律依据是：国家发展和改 决定是否聘请、聘请哪家物业服务企业；而从另一方 革委员会同建设部颁发的《物业服务收费管理办法》 面而言，随着住房制度等的改革，物业管理的社会化、 第2条：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企 专业化成为一种趋势，但即使如此，从物业服务企业 作者简介：王洪SL(19r70一)，男，山东五莲人，山东政法学院民商法学院副教授，研究方向为民商法学。 第4期 王洪礼：物业服务费收缴主体的错住与回归 105 角度