物业服务收费行为的政府规制.pdfVIP

河论 物业服务市场，虽然同样是由市 街头理发店里顾客向理发店(或理发 物业服务以公共服务为主，服务 场机制支撑着的市场，但与一般的市 师)支付理发服务费一样简单。收取 的公共性和享有的个体性决定了围绕 场相比有其特殊性。物业服务市场，是 蔬菜、理发服务价款，几乎不需要政 物业收费行为的一系列矛盾。在一个 否需要政府介入、政府如何介入，对 府介入，这已是共识。问题在于，物 小区内，物业服务的内容主要是小区 政府介入此类市场的行为如何规制， 业收费是不是这样简单，物业收费行 内的公共服务，即提供“公共物品” 显然也是政府在市场经济体制中地位 为是否并不需要政府介入? (publicgoods)，如小区内公共环境保 和作用的一种具体体现。今年7月5日， 洁、绿化交通水电气暖的提供与设施 北京市发展和改革委员会、市建设委 =、物业服务市场属于需要政府 维护、公共安全的一般保障等等；服 员会就拟定的《北京市物业服务收费 介入的特殊市场之一 务的主体一般是一家物业公司；服务 管理办法》和Ⅸ北京市物业服务收费 物业收费凝结着物业服务市场中 的对象则是小区内数十到数千个业 政府指导价收费标准》进行听证，再 的各类关系。在物业收费标准、收费 主；服务的设施大多具有网络的特点。 一次吸引了社会的关注，并使政府在 方式等方面普遍存在着的物业公司与 作如是观，似乎一方是物业公司，另 物业服务市场中的地位和作用问题进 一步突现出来。 一．物业收费所体现的是物业管 理公司与业主之间的关系 物业收费，是物业公司依照其与 业主(含通过业主大会或业主委员会 的形式，下同)之间的服务合同，在 履行小区物业服务义务的同时收取价 金的行为。因此，物业收费体现的是 物业公司与业主之间的关系。如果交 易双方的信息非常充分、对等，如果 交易双方的经济实力、市场地位、交 易风险非常对等、匀称，如果交易双 方都享有充分的平等交易权、交易选 择权，如果同一小区内部的业主之间 的信息渠道畅通、观点分歧不大或者 协调容易，物业收费所体现的关系，就 业主之间的争议或纠纷，也表明上述 一方是业主整体。问题是，物业服务 仅仅是私主体与私主体之间的普通民 一系列“如果”仅仅是或大多数是假 又是由业主个体享受、个别消费，物 事关系。明确物业收费所体现的是物 设。物业服务市场之特殊性，是物业 业公司是与每一个业主之间订立的合 业公司与业主之间的关系，是理清相 服务的公共性、整体性与业主享受服 同，物业服务最终是由每一个业主分 关关系的基本前提。假设这一系列“如 务的个体性、个别性之间不易协调的 别“埋单”。公共服务、个别服务各有 果”是现实状态，物业收费就如同集 矛盾，是物业服务市场特殊性的集中 其特点，但在物业服务中，二者结合 贸市场中买方向卖方支付蔬菜价款、 体现。 在一起，各自的利弊和结合而生的矛 河论 盾也就更集中、更突出了。 摊异议相对较小的是公共照明、公共 比如，公共服务又辅之以网络化 保洁、公共安全与秩序、公共景观、公 三、政府规制的必要性和规制的 设施，往往使服务者具有独占地位，即 共路、水、电、气、暖服务的提供与设 领域 垄断；纯粹的个别服务，很少具有垄 施维护。异议较大的则是电梯服务、高 物业服务市场作为特殊市场的诸 断地位。物业公司尽管可以被业主们 层住宅水泵提水服务等。在普通高层 多特征，为政府的介入提供了前