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管理研究MANAGEMENTRESEARCH 物业服务收费难的学理研究 苗 山 苗阳 (金华汇金国际商务中心物业管理有限公司，浙江金华321000) 关键词：物业服务；收费难；公共物品 摘 要：物业服务收费是物业管理市场化营运中的核心问题，也是历来公认的难点问题。本文运用物品性质理论，分 析了物业服务收费难背后的原因，提出了化解这一难题的对策和建议，具有一定的理论深度和现实指导性。 中图分类号：F293．30文献标识码：A 文章编号：1671-8089(2008)07-0084—03 物业服务收费是物业管理市场化营运中的核心问题， 于生产者价格；对于公共物品而言，一旦它生产出来，生产 也是历来公认的难点问题。《中国建设报·中国楼市》刊载 者就很难决定淮将得到它，每个人都可以“搭便乍”，不付 的中国社会调查事务所的调查报告显示，我国人部分地区物 费也口J能获得它并消费使用它，因此，公共物品的单个生产 业服务费收缴率均不够理想。例如：北京市的物业服务收费 等于全部的消费，单个人的消费意味着全部的生产，各个消 率一般仅为50％一60％，最低的只有30％左右，能达到90％的费者的价格之和等于生产者价格。 已属风毛麟角；南京市居住小区物业服务费收缴率平均不足 Economic 1965年，经济学家Buchanan在其《AnTheory of 70％；武汉市300多家运行较好的物,II,SJE务企业，物业服务费 Clubs》一文巾提fJ{了另一种物品——俱乐部物品。它存 也只能收到80％，差的只有20％；广州约有20％的业主拒交物 在于纯公共物品和私人物品之间。“俱乐部是一种组织，它 业服务费川。物业服务收费难已成为制约我国物业服务行业 仅对自己的成员提供分享的集体商品，并按照某种平等或歧 发展的瓶颈。 视性的纳税规则向社团成员收取费用【41。这就是说，一般以 造成物、啦服务收费难的原因是多方面的。除了一些众所 人头税的形式收取会员费，以支付俱乐部物品的成本费用。 周知的因素以外，我们还臆思考，物业服务收费难背后还有 俱乐部物品是介于纯公共物品和私人物品之间的产品或服 哪些特殊的原因，我们又该如何去化解这一难题呢? 务。它既和私人物品相区别又不完全等同于公共物品，它主 要有两个特征：第一，排他性。俱乐部物品仅仅由其全体成 一、物业服务收费难现象的学理分析 员消费，而且每个成员必须遵守俱乐部规则。针对非俱乐部 研究物业服务收费难背后的原因，对于突破物业管理企 成员，其消费是排他的。这一点近似于私人物品的性质。第 业运行的瓶颈来说是必要的。究其根本，物业服务收费难源 二，非对抗性。在俱乐部成员界区内，单个会员对俱乐部物 于物管企业提供的服务产品自身的特性即准公共物品(或俱 品的消费不会影响或减少其他会员对该物品的消费。这一点 乐部物品)属性，这使得所有物管企业不得不面对收费难这 它近似于公共物品的性质。 一相似的问题。 2．物业服务提供的产品特性必然引发的问题 l、物品性质理论 物业管理提供的服务产品关系到居民生活、城市管理 公共物品是指这样一种物品，“它一旦生产出来，生产 和社会秩序，其消费的结果不仅对个人有利，而且对社会有 者就无法决定谁得到它。”f2J也就是说，公共物品的任何个利，是一项特殊的“准公共产品”。表现在，物业管