物业服务合同风险的评价及风险防范——基于企业视角的分析.pdfVIP

AND 2010年第9卷第6期总第155期 MODERNSCIENCETECHNOLOGY 物业服务合同风险的评价及风险防范 ——基于企业视角的分析 杨元露张雪平 (武汉大学经济与管理学院，武汉430072) 关键词：物业服务合同风险；风险评估；风险防范 摘 要：通过实际的调查访谈获取了影响物业服务合同履行和企业利益的相关风险因素，并借鉴管理运筹学中运用较多的 专家评分和层次分析法进行了风险的识剐、评价和分析。通过征询和访谈物业行业的管理者和相关专家学者本文获得了对相关 风险因素的评分，在层次分析法得到因素权重及重要性排序的基础上，又对风险的等级进行了分析，并针对不同等级的风险因 素提出了风险防范上的参考建议。 中图分类号：F293．30 文献标识码：A 文章编号：1671—8089(2010)06—0031—03 物业服务合同是企业和业主之间通过平等的协商，公 利用有限的资源进行风险的防范，争取用最少的支出获得 开、公平的确定物业服务管理中的相关事项而产生的。企 更大的潜在收益。 业和业主在合同的约束下履行着各自的职责，然而由于现 2、从企业的角度对物业服务合同的风险进行评估 实中存在着太多的不确定性因素，且在合同中疏于考虑或 2．1评估物业服务合同风险的指标层次的建立 者很难界定，使得在业主的利益遭受损失时，矛头都会最 对物业服务合同风险的研究包括识别风险、评价风 直接的指向物业服务企业。因此，如何在履行合同的基础 险和防范风险三个阶段。识别风险是确定可能影响物业服 上识别风险，在完善职责的基础上保障利益，对于企业的 务合同实施和物业企业利益的风险；评估风险是对识别出 长远发展来说是非常重要的。 的风险进行评价和重要性排序，据此确定风险的级别；防 1、物业服务合同风险的含义 范风险是有针对性的对不同级别的风险采取合理的措施进 为了与一般物业管理风险的含义相区别，本文认 行防范，将可能导致的损失降到最低。因此，识别风险是 为：物业服务合同风险主要是指在物业服务企业已经完全 防范风险的基础。通过调查、访谈和资料收集，得到了几 按照合同的要求履行了服务职责的前提下，业主的人身、 种可能影响服务合同的风险因素(如表1)。 财产等遭受侵害时，将其责任归咎于物业服务企业，要求 表1物业服务合同风险的指标层次的划分 甘标 指标层l 指标层2 备注 其给予经济等方面的补偿及由此带给企业的损失和影响。 自然灾害cl 由于目前关于物业服务合同方面的相关法律和政策 小区周边的治安状况c2 对物业服务企业自身来说的不 客观风险B】 可控因素 政镶法律的规范性c3 条例尚处于不断实践和完善的制定阶段，很多条款更倾向 建筑物本身的质量c4 于保护业主的合法权利，如《物业管理条例》、《物权 评估 服务、设施及经营管理的投资c5 决定了企业的赔偿能力的大小 物业 企业的利润cB 法》、《民法通则》等，但忽视了对企业利益的有效保 服务 经营风险B2公共设施的种类及分布c7 种类的多样和分布的分散增强 台同