物业服务合同概述.pdfVIP

文IArticIe张奕蕾李烨云 一、物业服务合同的概念和性 保养及对居住环境的安全维护等义务， 质 既有对物的管理也有对人的管理，其涉 (一)物业服务合同的概念和分类 及到若干有名合同和无名合同的内容， 根据《物业管理条例》的规定，物 主要包括雇佣合同、保管合同、租赁合 业服务合同是指业主或建设单位与选聘 同、承揽合同、委托合同等，是混合合 的物业服务企业就服务的有关内容达成 同的一种。在适用法律的过程中，由于 一致，并以书面形式明确双方权利义务 数个给付义务属于不同类型，具有一定 关系的协议。 的独立性，因此应依据各给付所属的合 根据合同主体的不同，物业服务合 同类型的法律规定加以判断，并依据当 同又可以分为前期物业服务合同和普通 事人意思表示，调和歧义部分，统一加 物业服务合同。前期物业服务合同是在 以适用。 业主委员会成立前，建设单位与物业服 务企业签订的合同。普通物业服务合同 二、物业服务合同的特殊性 是指由业主或业主委员会与物业服务企 (一)物业服务合同主体的特殊性 业签订的合同。 物业服务合同主体是指享有物业服 (二)物业服务合同的性质 务权利，承担物业服务义务，设立、变 合同的，|生质即合同的类型。为了明 更、终止物业服务权利义务关系的自然 确合同主体之间的权利义务关系，确定 人或组织。根据物业管理条例》第一 法律的适用，法律对日常生活中常见的 条、第二十一条、《最高人民法院关于 合同类型设立了一批有名合同，如租赁 审理物业服务纠纷案件具体应用法律若 合同、买卖合同等。一合同在法律上属 干问题的解释》第一条、第四条、第五 于何种类型，其定性会直接影响各方面 条的规定，业主、建设单位和物业服务 因素的逻辑关系，并影响到法律的适用。 企业是物业服务合同的主体。 目前对于物业服务合同的性质在学术上 1、业主作为物业服务合同的主体 存在较大争议，有委托合同说、新型合 既指全体业主亦指单个业主。根据《物 同说、服务合同说、混合合同说等。 业管理条例》，选聘和解聘物业服务 笔者认为，从物业管理关系的主 企业应由业主大会做出决议，业主大会 要给付义务来看，物业服务企业提供的 是由全体业主组成的组织。业主大会通 服务既有对物业共有部分的狭义上的管 过的选聘物业服务企业的决议，其效力 理，又有对共有物业设施、设备的维修、 及于所有业主，即便该业主投了反对票 行业智库 ThinkTank IndUStry ONLlNE 专家在线·E×PERT 或弃权票。从这个角度讲，业主是作为 务企业在小区业主的人身与重大财产受 一个集合概念而成为物业服务合同的主 损害时，应当承担相应的违约责任。 体。另一方面，物业服务合同的许多义 2、物业服务企业同时应承担侵权 务，如缴交物业管理费用，不可能由全 责任。根据《侵权责任法》第十二条和 体业主一起承担，而只能由单个业主分 《最高人民法院关